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《东圃购物乐园》项目市场调研系列报告之一 东圃购物乐园 项目可行性研究分析及总结报告 投资组合：广州交通集团物流有限公司 广州市英之源置业有限公司 泛华建设集团 三明国际商业地产（香港）发展公司 全程策划：广州三明商业策划有限公司 2003年12月 目 录 《东圃购物乐园》项目市场调研系列报告之一 1 前言 5 报告说明 5 研究背景 5 研究目的 6 研究内容 6 项目概况 6 第一部分 8 项目商业立项及开发模式可行性研究分析报告 8 一、市场分析 8 （一）天河区商业大环境 8 1、政府政策利好 8 2、城市规划及交通优势 11 3、零售商业现状分析 15 （二）项目市场分析 17 1、东圃地区商业环境分析 17 2、项目商圈划分 24 3、零售商业状况 25 4、商铺租赁状况 26 5、竞争的商业项目状况 27 6、项目优势 28 二、项目商业立项可行性 30 （一）市场状况论证可行性 30 （二）专家论证可行性 31 三、开发模式可行性 31 1、商业模式可行性 31 2、总体定位可行性 32 3、经营规划、项目策划、招商组合的可行性 33 4、招商实施及操作可行性 33 5、建筑可视度可行性 34 6、功能配套可行性 34 7、经营管理可行性 35 8、宣传推广可行性 35 9、租金回收可行性 36 四、小结 37 第二部分 38 项目概念定位及楼层功能分布研究分析报告 38 一、概念定位 38 功能的总体定位 38 二、项目命名建议 39 三、项目总体规划思路 40 平面规划 41 立面规划 42 项目区位图 43 四、楼层规划及经营思路 44 （一）楼层规划 44 （二）经营思路 45 （三）楼层功能分布 46 （四）招商完成时间进度 46 （五）广告费用预算 47 第三部分 49 项目的投资回报、经济效益分析报告 49 一、总体说明 49 二、项目投入成本 50 方案一 51 方案二 53 方案三 55 总 结 57 前言 经我们与泛华建设集团泛华设计公司广东分公司樊炎冰先生、广州交通集团物流有限公司的陈江涛总经理、昆明英之源农业科技开发有限公司罗国添董事长、广州市英之源置业有限公司刘辉宇副总经理的沟通，目前对东圃大马路项目（现广州交通集团物流有限公司所属地块）有了一个较深入的了解，并就该“商业项目的立项、可行性研究分析、经济投资分析、总体概念定位策划及全程参与投资开发和策划顾问”的各项工作正紧张的分步展开，为确保该商业项目的成功开发提供参考建议。 报告说明 本研究报告提交主要是为了让董事会对东圃项目现状的“立项开发、投资比例、功能定位、经营市场可行以及营销策划”等方面有个更清晰的认识，以便董事会对该项目的开发模式能提出一个科学、准确的决议作参考。 研究背景 本地块原先使用用途为物流用途，现计划改为商住用途，考虑到土地性质的更改，我们进行策划研究就是考虑如何过渡开发的问题；也是通过专业研究为该商业项目制订一个准确的经营策略和市场定位，评估该商业项目的发展前景，特委托广州三明商业策划有限公司展开并进行市场研究和可行性论证的一项专题工作。 研究目的 通过成立的商业专题小组对项目周边，特别是针对东圃商圈内的人口、交通、居民消费水平、商业发展空间、商铺租金等商业要素组织并进行摸底调查，主要为该项目的“概念定位、开发模式、楼层功能定位”提供是否可行的投资建议。 研究内容 我们计划将研究工作分为三部分： 第一部分主要是项目的商业立项及开发模式可行性的研究分析 第二部分主要是项目的概念定位及楼层功能分布的研究分析 第三部分主要是项目的投资回收及经济收益的可行研究分析。 项目概况 1、项目位置：位于天河东圃大马路，即现在的广州交通集团物流有限公司作为物流的土地。 2、 项目规模：项目总占地18000平方米，其中计划开发的单层建筑占15000㎡，广场占地3000㎡。 3、 土地性质：原为广州交通集团物流有限公司物流用地。 4、 开发模式：建3-5年的临建物业，等时间成熟后将其改为商住用途，计划第二次投入开发。 5、 投资组合：广州交通集团物流有限公司、广州市英之源置业有限公司、泛华建设集团、三明国际商业地产（香港）发展公司 全程策划：广州三明商业策划有限公司 7、经营计划：分2期租赁合同，第一期租期2年；第2期租期3年。这样在发展上有张有弛，既可让商家有一个长期发展的信心，又可过渡办理改地皮用途，如果提前改好，就可提前开发。 第一部分 项目商业立项及开发模式可行性研究分析报告 一、市场分析 （一）天河区商业大环境 1、政府政策利好 根据广州市总体规划，天河区分东西部发展。 [天河区西部] 属于城市中心区大组团,其功能定位为城市的政治、文化、商贸和对外交往的中心。 [天河区东部