万科地产对竞争对手公司的研究报告.docVIP

万科地产正对对手公司的研究报告 保利房地产（集团）有限公司 基本情况 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股公司，是国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，公司的股票在上海证券交易所挂牌上市。截止8月底，公司总市值为159.67亿元 保利地产的央企背景值得关注。公司的大股东为保利南方集团有限公司，发行后其持有股权比例高达55%，其实际控制人中国保利集团实力雄厚，为解放军总参谋部为背景的国资委直属的国有独资公司，于1993年成立，注册资本15亿元，从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营的控股集团公司，2004年6月，中国保利(集团)被国资委列为整合中央企业的 HYPERLINK \t _blank 房地产企业之一。截止2005年底，总资产为227.87亿元，净资产为57.72亿元，主营业务收入62.24亿元。部分集团高层政府背景深厚，贺平——中国保利集团公司副董事长、总经理，总参装备部少将（少将贺彪之子，邓小平女婿，邓榕之夫），王小朝—中国保利集团公司董事、副总经理(杨尚昆女婿,杨李丈夫），叶选廉——解放军总参保利公司负责人（叶剑英之子）。 资金来源 正在从单一倚赖银行贷款转为以股市募集资金为主。 保利06年7月在上海交易所IPO，从股市募集20亿人民币资金，已经投入广州保利画院、广州保利香槟花园、重庆保利花园一期三个项目。拟在07年3月增发3.5亿股A股，募集超过140亿资金用于广州金沙洲住宅项目、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香槟花园9个项目的开发，另有部分资金用于保利地产的项目拓展。 业绩情况 2006年保利地产在建拟建项目41个，占地总面积807万平方米，规划总建筑面积1285万平方米。其中房地产新开工面积237.6万平方米，竣工面积87.7万平方米，比去年同期分别增长165%和46%。实现房地产销售面积123万平方米，销售金额83.65亿元，比去年同期分别增长78%和96%。报告期内保利地产结算面积73.20万平方米，结算收入36.82亿元，已售未结转面积达60.18万平方米，金额总计43.78亿元。 进入城市及开发特点 已经进入广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、岳阳、佛山、长春、包头十一个城市，拥有26家控股公司，其中甲级设计院、一级建筑安装公司和一级物业管理公司各一家，目前正在建设多个五星级等星级酒店和大型商用物业。 目前开发策略为： 适度控制规模，集中资源在广州、北京、上海三个中心城市； 新进入城市以普通住宅为主，投资回报率必须在15%以上，项目必须具有持续发展能力，新增土地2年内必须开发； 新进入城市不考虑开发商用物业； 产品类型： 广州、北京、上海市场以G类产品为主； 二线城市以C类产品为主； 在沈阳市场以T类产品为主力； 土地储备情况 保利全国范围内的建筑面积储备面积为1077.5万平方米（截止时间为06年11月），且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市，土地储备含金量高。广州作为其总部所在地，也是12个在建项目和近30%的土地储备所在。其中其沈阳公司建筑储备面积为113.1万平方米。 碧桂园集团 集团基本信息 碧桂园企业于1992年成立于广东顺德，以开发顺德碧桂园、广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、均安碧桂园、碧桂花园、碧桂豪园、碧桂花城、碧桂园东苑、碧桂园西苑、碧海名轩、凤南花园等十余个超大型高尚社区。 碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略。 开发特点——准确定位，规模制造、完善配套 一体化的规模制造。碧桂园擅长大规模屋村式开发，其员工近3万人，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的，甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂，就连碧桂园会所里的家禽和青菜都是自己农场出产的，将纵向一体化发挥到极致。“一条龙”开发使其成本控制得非常好。因此碧桂园可以大幅度降低产品售价。当然，这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这10年里不断扩展，而且楼盘规划一个比一个大的原因，通过规模经营来吸收内部产品，达到降低成本的目的。正在热卖的碧桂园凤凰城圈地达到10000亩，是目前广州最大的楼盘。 准确定位主力客户。碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，对格调、品味不会考虑太多，而讲究实在、性价比。因此，碧桂园用规模复制的方法降低成本，减少设计、园林等成本，将售价拉底，集中资源作中档产品。同时碧桂园从第一个项目开始主力开发香港市场，香港客户在其单个项目中的比例最高超过30%