09房产2班一组恒福花园可行性研究.docVIP

中新镇中新村风门坳某地块可行性研究报告 ——第一组 组长： 组员：姚国升、陈浩洁、颜彬华、 郑锦珠、黄书旋、聂艳芳、 李惠莲、张凯敏 目 录 一、研究总论 3 （1）关于项目本体 3 （2）关于项目发展战略和定位 3 （3）项目风险防范建议 4 二、项目解析与属性界定 4 （1）项目基本情况 4 （2）项目解析 4 1）从地块内部来微观解析本项目 4 2)从区域和城市发展规划来宏观解析本项目 7 三、广州市房地产分析 10 (1) 宏观经济分析 10 1)GDP增长分析 10 2）固定资产投资 11 3）旅游增长 12 4）居民生活水平 12 5）人均可支配收入与房地产发展 13 （2）房地产市场分析 14 1）房地产投资环境分析 14 2）商品房市场分析 16 3）住宅市场分析 18 四、广州市增城片区房地产调研 24 1）周边土块调研 24 2）项目周边项目调研 24 3）项目周边楼盘价格 25 4）增城客户分析 25 5）商业调研 26 6）典型项目分析 26 五、项目发展定位 31 （1）本项目SWOT分析 31 （2）案例借鉴 32 （3）项目定位 35 1）整体战略定位 35 2）客户定位 35 3）住宅产品设计 36 主题概念： 36 建筑设计 36 园林规划 39 4）其它物业建议 39 六、项目价格定位 41 1）价格定位 41 七、项目整体定位总结 42 八、营销策划 42 （一）营销目标 42 1、住宅总体销售目标 42 2、各阶段目标 43 3、项目营销周期的划分 43 4、各阶段主要工作内容 44 （1） 筹备期 44 （2）内部认购期 45 （二）销售推广策略 46 （1）案名的归类： 46 （2）案名的由来： 46 （三）价格推销策略 46 1、入市价格策划 46 2、价格公布策略 46 3．付款方式策略 47 4、销售造势 47 （1）开盘造势 47 （2）现场造势 47 （四）事件营销 48 1、第一期公开营销 48 2、第二期公开营销 49 3、第三期公开销售 49  一、研究总论 （1）关于项目本体 本项目的属性为： 规划总面积：49557平米 建筑面积：133235平米 规划户数：711 户 规划容积率：2.60 绿化率：40.4% 车位数：867个 物业费：1.5元/平米/月 物业类型：普通住宅 建筑类别：多层,小高层,高层 产权年限：70年 建筑密度：34.89% （2）关于项目发展战略和定位 本项目定位总体如下： 根据项目属性，整个小区容积率为2.6，根据高品质的物业发展方向，项目主要以小高层和多层为主 项目核心客户为周边各学院的教师，周边生意人，以改善居住环境为主要目的。 户型以市场热销的两房两厅和三房两厅的为主，面积区间为80~140平方米，以满足各个层次客户的需求；结合当地实际地理位置，也可以适量打造一些60平方米左右的单身公寓 结合当地实际情况，车位数：867个 （3）项目风险防范建议 按照计划施工，施工期间严格控制开发成本； 作好项目前期的市场调研和客户需求调查； 根据项目资金运用情况向银行融资，保证资金充足； 协调各方关系，保证开发进度；加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度； 未来物业的发展趋势必然走向产品和客户多样化、精致、倡导新生活理念的方向，产品要细分市场走差异化道路。 二、项目解析与属性界定 （1）项目基本情况 占地面积：49557.30㎡（合74.336亩），其中规划建设用地面积37462㎡（合56.193亩），代征规划道路及防护绿地用地面积12095.30㎡（合18.143亩）； 项目位置：中新镇团结村焦冚岗； 开发强度：本项目的容积率为2.6，计容积率总建筑面积为133235平米 （2）项目解析 1）从地块内部来微观解析本项目 地块位置 项目位于增城市中新镇风光路18号，毗邻广汕路和连接广园快速的新新大道 驱车去往新塘30分钟以内，到广州天河区在50分钟以内时间，这样的价位定位完全可以吸引到这两地地的投资客流和首次置业者。 另外本项目这个区位板块受到中新知识城的辐射效应，穗莞深城际轨道、广惠汕高速铁路、地铁6号线（萝岗线）、地铁14号线、广河高速等形成强大的立体交通路网，区位板块的发展前景相当大 项目四至：东至水田、南至园地及林地、西至省道S118、北至农工商学院 地块主要特征分析： 地势：东西走向，地块本身具有良好的日照资源 地块形状：地块大致呈长方形，便于住宅规划布局 区位的通达性：本项目这个区位板块受到中新知识城的辐射效应，穗莞深城际轨道、广惠汕高速铁路、地铁6号线(萝岗线)、地铁14号线、广河高速等形成强大的立体交通路网。 地上建筑物：无 2）从地块周边解析本项目 区域定