苏州环球188房地产开发项目可行性研究.docVIP

本 科 生 毕 业 论 文（设 计） 题 目：苏州环球188房地产开发项目可行性研究 内容摘要 20世纪90年代以来房地产业已逐步成为我国国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的快速发展，然而房地产行业投资额度大、生产周期长、经济风险高和社会环境影响大等特点决定了做好房地产项目可行性研究的重要性和必要性。本文通过对项目的建设背景、投资环境、市场的供需、所处的区位条件以及项目的市场定位、规划设计等多个方面的综合研究，利用财务评价指标和不确定因素分析等方法阐述了项目的可行性，为投资决策提供了科学依据。 关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价 目 录 内容摘要 I 引 言 1 1 项目概况 2 1.1 房地产开发项目基本情况 2 1.2 房地产开发企业基本情况 3 2 项目投资环境分析 4 2.1 自然地理环境 4 2.2 经济环境 5 2.3 政策环境 6 3 市场供给与需求分析 7 3.1 市场供给分析 7 3.2 市场需求分析 7 3.3 市场供求关系预测 8 4 项目具体区位条件和竞争分析 9 4.1 项目具体区位条件分析 9 4.2 项目竞争分析 9 5 项目STP策划 10 5.1 项目市场细分 10 5.2 项目目标市场选择 10 5.3 项目市场定位 10 5.3.1 项目档次定位 10 5.3.2 项目主题定位 10 5.3.3 项目功能定位 10 5.3.4 项目产品定位 10 6 项目规划设计 11 6.1 项目设计方案 11 6.2 项目总平面布置 11 6.3 项目环境景观设计 11 7 建设方式及进度安排 12 7.1 项目建设方式 12 7.2 项目进度安排 12 8 投资收入估算与资金筹措 14 8.1 项目投资估算与资金使用计划 14 8.2 项目收入估算与资金筹措 15 9 项目财务评价 19 9.1 项目盈利能力评价 19 9.2 项目清偿能力评价 21 10 项目不确定性分析 22 10. 敏感性分析 22 11 结论与建议 23 参考文献 24 引 言 在里，国家宏观调控政策频繁出台，从土地、信贷、户型结构等多个方面频繁加大房地产市场的调控力度， 1 项目概况 1.1 房地产开发项目基本情况 1. 项目背景 拟建项目苏州环球188为超高层群体建筑，建成后它将成为苏州区域的标志性建筑，具有一定的地标作用。该项目已经取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 2．地理位置及现状 苏州环球188大厦位于苏州工业园区CBD中央商务区，南临苏惠路，北临相门塘，西靠中央公园，东依“城市之眼”金鸡湖。不管是交通条件还是景观环境都有得天独厚的优势。项目地块周边商业和住宅社区发展成熟，整个中央商贸区和南北两面的住宅区形成一个东西向的川字，环球188地处最中心地带（见图1-1）。纵观周边区域商业和住宅项目，因开发比较早（从1998年开始），建筑形态相对一般，环球188的屹立将成为苏州成功人士首选的高档商居空间。以下是该项目的区域效果图。 图1-1 环球188项目区域效果图 3．项目建设规模及建设内容 拟建环球188大厦规划建设用地面积14893平米，总建筑面积185000平米，总占地面积9052平米，建筑密度61%，容积率≤10，绿化率20%，停车泊位约818个。项目主要包括一栋酒店式公寓，一栋办公楼和中间裙楼部分的大型综合商业项目（见图1-2） 图1-2 环球188项目建设规划效果图 1.2 房地产开发企业基本情况 环球188项目由苏州润建置业有限公司开发建设。苏州润建置业有限公司是润地利房地产投资集团在苏州工业园区投资成立的全资子公司。集团公司是国家一级房地产开发资质企业，注册资金10118万元。 公司严格遵循市场发展规律，始终坚持“以人才促发展、以规范求发展、以精品塑发展”的企业方针，始终坚持“以人为本，科技领先，以市场为导向，建造一流产品”的企业宗旨和“传承、创新、务实、图强”的企业精神。 2006年在亚洲房地产峰会上集团公司荣获“2006年度亚洲房地产最具竞争力企业”称号，2006年9月荣获中国房地产协会授予的“2005—2006年度中国房地产诚信企业”称号。 2 项目投资环境分析 2.1 自然地理环境 苏州我国历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长三角重要