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新项目可行性报告编制所要做的工作 ——怎么进行项目论证 新项目进入规划设计前的工作就是，做项目的可行性论证研究。项目可行性研究涉及到方方面面的内容，要汇集经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师，共同来完成。项目可行性研究包含的内容有，项目情况，市场研究，项目的开发方案，投资估算和融资方案，财务分析，不确定性分析，综合评价，研究结论。下面把这些内容进行阐述。 一、项目总况： 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 1.1.1项目所在区域发展情况：城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响，政治、经济、历史等。 1.1.2项目发起人及发起缘由：项目渊源，有无特殊的政治或文化背景 1.1.3对公司未来的影响 1.2项目概况 1.2.1项目地块的位置及周边状况，重点是地块目前的周边状况，要注意这些内容：地势地面状况，现有居民状况，地下情况等。 1.2.2地块周边配套情况，交通、通讯、水电暖、学校幼儿园、商业、银行、医院、文化娱乐等。 1.2.3地块周边环境：治安、空气情况、周边工厂、周边景观、该地块风水情况、近期市政规划的变化。 1.2.4项目规划需要控制的要点： ①总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 ②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 ③综合容积率、住宅容积率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥绿化率 1.2.5项目到目前的发展状况 ①已进行的调查研究项目及成果 ②项目地块初勘及初测工作情况 ③项目建议书编制、提出及审批过程 ④研究工作进展情况 1.3收集可行性报告的编制依据，可行性报告编制依据大约可分为四部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件；可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件；根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料；国家和拟建地区的政策、法令和法规。政策法规有如下内容： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《XXX城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 二、市场研究 2.1宏观环境分析：对国内以及地块所在地的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等进行分析 2.2要对全国行业发展进行分析 重点分析国家对房地产行业的政策，市场供给和需求，房地产的发展趋势 2.3地块所在区域房地产市场分析：全国各地区之间的发展是不平衡的，存在不同程度的差异，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。 2.3.1地块所在地房地产市场的现状： 1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 4、各行政区市场比较： （1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 （2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8、客户的购买偏好、购买关注的要素 9、重点楼盘描述 2.3.2 地块所在地房地产市场的发展趋势 ①需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为