房地产行涉税风险及规避.ppt

房地产竣工验收后涉税风险点 土地增值税 进入竣工验收阶段后，土地增值税面临清算，土地增值税清算是一项复杂且严肃的工作，纳税服务中心已安排专题讲解，在此只同大家探讨以下几个问题： 一、土地增值税清算标准 政策规定（青地税发【2008】100号）： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 清算条件： 自行清算条件： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　（三）直接转让土地使用权的。 房地产竣工验收后涉税风险点 通知清算的条件 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 自行清算是纳税人的责任，通知清算是税务机关的责任 房地产企业满足自行清算条件后，应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 房地产竣工验收后涉税风险点 二、注意的第二个问题是，开始清算不等于停止预缴。 青地税发【2008】100号文第三十七条规定：对符合本办法第七条规定进行土地增值税清算的开发企业，在主管税务机关作出土地增值税清算税款结论前取得的房地产转让收入，应按规定预缴土地增值税。 房地产竣工验收后涉税风险点 企业所得税 不管哪个行业企业所得税都是最复杂的，房地产企业既要遵守企业所得税法及实施细则的一般规定，又具有特殊性。从目前看，国税发[2009]31号 是针对房地产开发企业所得税的专项规定 ，在此选取几个敏感点进行探讨。 房地产竣工验收后涉税风险点 完工条件： 国税发[2009]31号第三条规定： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　（二）开发产品已开始投入使用。 　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。 【注：根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。】 房地产竣工验收后涉税风险点 借款费用： 国税发[2009]31号第二十一条：　企业的利息支出按以下规定进行处理： 　　（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 　　（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 房地产竣工验收后涉税风险点 国家税务总局公告2011年第34号 关于金融企业同期同类贷款利率确定问题 　　根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。 　　“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。 本公告自2011年7月1日起施行。 房地产竣工验收后涉税风险点 34号公告的规定可以从以下几个方面理解（个人观点）：??? （1）“金融企业的同期同类贷