“十一五”期间北京市房地产业发展研究.docVIP

课题编号： 产业－34 《“十一五”期间北京市房地产业发展研究》 课题研究初步成果 摘要报告 课题承担单位：清华大学房地产研究所 课题负责人：刘洪玉（职务）所长（职称）教授、博导 联系电话电子邮箱：liuhy@tsinghua.edu.cn 课题联系人：沈悦（职务） （职称）博士生 联系电话电子邮箱：shenyue00@mails.tsinghua.edu.cn 目 录 1.北京市房地产业发展历史与现状 1 1.1房地产业在城市经济中的地位 1 1.2房地产增量市场 1 1.3房地产存量市场 3 1.4房地产金融 3 1.5房地产企业 4 1.6主要问题 4 2.国内外房地产业发展的经验研究 5 2.1国外经验 5 2.2国内经验 8 3.“十一五”期间北京市房地产业发展预测 10 4.政策建议 11 4.1 进一步加强建设用地管理，建立公平、公开的土地市场 11 4.2 鼓励梯级消费，推动住房二级市场发育 11 4.3 调整公共住房政策，建立完善的住房保障体系 12 4.4 完善房地产金融体系 12 4.5 调整投资结构，优化空间布局 12 4.6 逐步推行规范统一的物业税 13 1.北京市房地产业发展历史与现状 1.1房地产业在城市经济中的地位 北京市房地产业从20世纪80年代中期起步，经过近20年的发展，在城市经济中的地位日趋重要。 “十五”以来，房地产开发投资增长迅速，“十五”前三年占地区生产总值的平均比重上升至30.9%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断升高。北京市房地产开发投资占固定资产投资的比重远高于全国平均水平。 20世纪90年代以来，房地产业对北京社会经济的发展起了重要的支持作用。2002年以来，房地产业增加值在地区生产总值中的比重超过5%，已经符合支柱产业的增加值判别标准。 房地产业是行业关联性较强的行业，涉及基础设施建设、建筑设计、建筑施工工程等众多行业，房地产业的发展势必带动这些产业的发展。 1.2房地产增量市场 （1）土地购置与开发 从1999年开始，我市土地供应增速加大。受土地储备制度的影响，2003年土地购置面积有所减少，但是土地购置费用却从149.2亿元升至213.2亿元，土地的平均价格提升。 （2）市场供给 20世纪90年代以来，房地产开发投资保持着高速增长状态。“十五”前三年，房地产开发投资中平均有56.6%为住宅投资。房地产开发投资的不断增长直接导致商品房供应的不断增加。 （3）市场需求 从1997年开始，商品房销售面积和销售额增长速度加快，商品房销售额“十五”前三年年均增长24.0%。商品住宅销售面积和销售额的增长速度与商品房基本相等。 （4）价格走势 1990年至2003年间，北京新建商品房平均销售价格的复合增长率为10.09%，略低于全国平均水平10.36%。但如果根据同质住宅价格的时间序列进行分析，房价还是呈上升趋势。 房价收入比可以比较好的反映城镇居民的住房支付能力。课题组计算了北京市城八区和通州、昌平两区新建商品住宅的房价收入比。研究表明，总体上来看，新建商品住宅价格和居民家庭收入之间的差距仍然较大，各类家庭所能承受的新建商品住宅品质明显偏低。 （5）市场空置 “十五”前三年，北京市商品房空置面积增加较快，但空置一年以上的面积基本保持稳定。2000年以来，北京市住宅市场的吸纳周期逐步减小，市场吸纳能力在增强，住宅市场运行正常。 （6）空间分布 从北京市房地产开发布局来看，朝阳和海淀成为开发的热点区域。 （7）经济适用房 北京市自1998年开始建设经济适用住房，到2003年底约占同期商品住宅竣工面积的12.8%，占城镇住宅竣工面积的10.8%。其中，昌平区的经济适用房销售量占绝对优势。 1.3房地产存量市场 北京市自1999年开放存量房交易市场以来，住房二级市场发展缓慢，二手房成交量与成交金额一直处在较低的水平。央产房的平均交易价格与同期存量房屋交易均价持平，但发展较为缓慢。 1.4房地产金融 尽管“十五”前三年房地产开发投资增长迅速，其来源结构基本保持不变。房地产开发投资的资金来源仍然比较单一，银行贷款占到全部资金来源的60%。 截至2003年底，北京地区累计归集住房公积金较2002年归集额增加20.7%；住房公积金归集余额与2002年底相比净增69.75亿元。 1.5房地产企业 截至2003年底，北京市共有房地产开发企业1546家。房地产开发企业就业人数稳步增加，2003年已达63159人。 1.6主要问题 （1）房地产二级市场和三级市场发展不均衡，造成房地产开发投资占固定资产投资比例过高，但房地产业对地区生产总值贡献不高； （2）房地产开发空间布局缺乏系统规划； （3）市场结构性矛盾突