20101007_北滘BJ-C-19地块可行性研究报告.docVIP

北滘镇新城区BJ-C-19地块 项目可行性研究报告 佛山世联房地产咨询有限公司 2010年10月 目 录 第一部分、项目背景与概况 4 1.1 项目位置 4 1.2 项目主要经济技术指标 5 第二部分、项目投资环境和市场研究 9 2.1 宏观市场概况 9 2.1.1顺德经济概况及发展趋势 9 2.1.2 顺德宏观经济及人口分析 10 2.1.3 顺德房地产市场分析 12 2.2 城市规划分析 15 2.2.1 顺德城市总体规划 15 2.2.2 北滘在区域规划中的定位及自身城市规划 16 2.2.3 与北滘相关的交通规划 17 2.2.4 城市规划分析总结 22 2.3 区域市场分析 23 2.3.1 区域住宅市场特征 23 2.3.2 区域商业市场特征 24 2.3.3 区域内未来两年房地产市场供应 25 2.3.4 需求分析 27 2.3.5 区域房地产市场分析结论 27 第三部分、项目分析 28 3.1 项目本体分析 28 3.1.1 项目四至分析 28 3.1.2 地块现状分析 28 3.1.3 项目占地规模指标分析 30 3.2 项目发展之SWOT分析 30 第四部分、项目市场定位 32 4.1 项目整体定位 32 4.1.1 整体定位 32 4.1.2 物业类型 32 4.1.3 规划理念 34 4.2 项目客户定位 34 4.3 项目价格定位 35 4.3.1 住宅价格定位 35 4.3.2 商业价格租金定位 36 第五部分 投资估算与资金筹措 38 5.1 项目总投资估算 38 5.2 项目资金筹措 40 第六部分 销售及经营收入测定 41 6.1 物业销售收入估算 41 6.1.1 项目销售收入测算 41 6.1.2 销售税金及附加测算 41 6.2 项目利润估算 43 第七部分 财务及敏感性分析 44 7.1 赢利能力分析 44 7.2 项目不确定性分析 44 7.2.1 项目盈亏平衡分析 44 7.2.2 项目敏感性分析 44 7.3 社会效益和影响分析 45 第八部分 结论及建议 46 8.1 项目及市场条件 46 8.2 经济分析结论 46 8.3 项目发展建议 47 第一部分、项目背景与概况 1.1 项目位置 项目紧邻顺德北滘新城规划片区，处于林上北路与高村大道交界处：南临林上路，至东平新城只需10分钟车程。至北滘城区只需五分钟车程。目前周边配套欠缺，但昭示性、可达性强，未来片区规划较为优越。 北滘镇新城区范围为北起君兰高尔夫球场，南至林上路，西起高村，东至105国道，规划范围面积为401.64公顷。根据总体规划新城区将打造成集北滘镇行政中心和地区性金融、居住、商贸、文娱、旅游休闲为一体的新型城镇中心区。 图1-1：本项目区位图 1.2 项目主要经济技术指标 项目位于北滘新城区西北方向，高村大道与林上路交界处； 图1-2：本项目地块图 占地面积：32819.38平方米； 建筑容积率：≤2.2 建筑密度：≦20％ 绿地率：≧35% 土地用途：城镇住宅用地 使用年限：70年 规划要求：90/70、 建筑层数10-20层等； 第二部分、项目投资环境和市场研究 2.1 宏观市场概况 2.1.1顺德的概况及发展趋势 顺德是新兴的工业城市。2009年全市实现国内生产总值1711.93亿元。容声、科龙、美的、万家乐、格兰仕、华宝、万和、爱德、康宝等驰名中外的品牌为顺德赢得了家电王国的美誉。同时，以优质水产、名贵花卉种养业为龙头的三高农业和以家具、花卉、钢铁、汽车等辐射国内外的专业市场为特色的商贸流通业蓬勃发展。顺德产品不仅风靡全国，更远销五大洲100多个国家和地区。 随着新一轮交通建设的兴起，珠江东岸和珠江西岸的格局将发生重大变化，顺德面临千载难逢的机遇，处在珠三角核心地区的顺德，得天时地利人和，只要趁势而上完全有可能成为珠三角交通杻纽。加上这几年理顺了不少发展中遇到的难题，顺德可说是蓄势待发。顺德把握广佛同城发展、珠三角城市一体化、粤港澳合作机会，社会经济发展必将推上新的台阶。 三大片区三个方向 东部地区：大良、容桂、伦教以及北滘、陈村东部 要充分利用产业、区位、交通等优势，主动与广州和港澳对接，实行“优二进三”，重点发展会展、物流、金融等现代服务业和总部经济，以及高科技产业，建设碧桂路沿线产业带，建设人才、信息、文化中心及高品质的居住区。 北部地区：乐从、龙江以及北滘、陈村西部要主动融入禅桂新中心组团，发展商务服务业、专业市场和物流业，成为顺德专业服务业基地。 中南部地区：勒流、杏坛、均安要利用土地资源比较丰富的优势和珠二环、一环南拓等交通设施建设的机遇，大力发展现代制造业，成为顺德工业拓展的核心区。 2.1.2 顺德的宏观经济及人口分析 顺德位于广东省的南部，珠江三角洲平原中部，正北方