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美国私募REITs专题研究 私募REITs是满足REITs的一般要求但在资金募集上采用私募方式进行的一类REITs，是当前REITs产品中重要的一类。研究私募REITs的市场情况和运行模式有利于深入理解REITs本质和具体实践方式，而且鉴于该产品的私募性质，曾有国内学者和专业人士呼吁将私募REITs作为国内REITs试点的先行方案。美国是全世界最早发行REITs的国家。1960年9月14日美国总统艾森豪威尔签署REIT法案，美国国会决定创建REITs，让所有的美国投资者都有机会投资大型的综合的房地产项目。目前为止，美国仍是全球REITs规模最大立法最完备的国家，因此本文以美国为对象，研究私募REITs的一般特点。 一、 私募REITs简介 （一） 什么是私募REITs 根据REITs募集方式的差别，美国REITs协会（National Association Of Real Estate Investment Trusts，NAREIT）把REITs分为三类：公开募集上市交易REITs、公开募集非上市交易REITs和私募REITs。在美国，私募REITs是既不在美国证券交易委员会注册，也不在股票交易所交易的REITs。 （二）私募REITs与公募REITs的对比 由于产品的私募性质，除了募集、交易、注册等的不同外，私募REITs与公募REITs相比，在流动性、信息披露、收益率、投资杠杆等多个方面也衍生出诸多不同。下表是美国REITs协会总结的私募RETIs与其他两类REITs的主要区别： 公开募集 上市交易REITs 公开募集 非上市交易REITs 私募REITs 概览 在美国证券交易委员会申请备案，在股票交易所交易的REITs 在美国证券交易委员会申请备案，但不在股票交易所交易的REITs 不在美国证券交易委员会注册，也不在股票交易所交易的REITs 流动性 每天在证券交易所交易，主要在纽交所 不公开在证券交易所交易，份额的赎回受到限制，且因公司而异 ；一般至少持有2-3年才可以赎回 不公开在证券交易所交易，存续期、赎回方案等因公司而异，通常受到限制 公司 治理 通常为自行管理 将管理外包 将管理外包 最小投资金额 1份额 1,000 - 2,500美元 1,000- 10,000美元 面向机构投资者的私募REITs起点更高 交易 成本 佣金费与在交易所买卖其他股票一致 佣金费为投资额的10%左右。 佣金费因公司而异，约为10%-16% 信息 披露 需要向投资者进行定期财务信息披露，包括经审计并在证交易委员会备案的季报、年报 需要定期向证券交易协会进行信息披露，包括季报、年报 无要求 绩效 评估 存在多种不同的评价公开REITs绩效的标准和大量公开分析报告 无可用的独立绩效数据资源 无可用的公开或独立绩效数据资源 资料来源：NAREIT 除此之外，私募REITs在投资回报率、投资者人群及财务杠杆等方面也与公募REITs表现出比较明显的差别，具体如下： 从收益率上看，根据国外机构的一般估计，私募REITs的派息收益率平均在7%-10%左右，而公募REITs的平均派息收益率5%-6%。另外，由于私募REITs的净值不受资本市场的波动影响，私募REITs的收益率要比公募REITs更稳定。2008年的金融危机中，公募REITs走势紧随大盘，跌幅较大。FTSE NAREIT 美国房地产投资信托指数全年下跌达到37.34%。而同年，大多数私募REITs的收益率还能维持在8%。对于偏好长期稳定收益的投资者，私募REITs的这些特征更胜于公募REITs。 由于美国联邦政府正式允许满足一定条件的REITs免征所得税和资本利得税，同时私募REITs的收益率普遍高于公募REITs，私募REITs吸引了不少机构投资者。过去私募REITs的投资者主要为养老基金，如今还有海外投资者、基金会以及小部分高净值投资者。一般私募REITs最低投资额为1000-10000美元，而专门针对机构投资者的私募REITs，认购起点会更高。我国机构投资者规模和数量都在不断增大，私募REITs可成为这些机构投资者构建其资产组合时一种不错的选择。 私募REITs与公募REITs另一个显著区别在于，私募REITs可以利用更高的杠杆进行投资。对于私募REITs来说，60%-80%甚至有时90%的杠杆率都是可以接受。而公募REITs 需要关注在二级市场的表现，因此通常公募REITs的杠杆率都维持在50%以下。由于私募REITs股东相对较少，且很多情况下私募REITs实际由少数几个投资者拥有，其杠杆率