商业地产项目提案及操作实例分享ppt课件.pptVIP

今天我有两个内容汇报： 第一，我们项目准备定位做什么； 第二，我们的最高租金上限是多少，相信各位更关心的是第二个问题。 但是租金问题是跟定位息息相关的。为了这次定位我们花费了半年的时间（实际上半个月都不到）。想出了项目的种种可能定位的方向，有餐饮广场，有折扣广场，有鞋城，有女装，有品牌店组合，有百货饰品。每一次方向我们都做了精细的测算。包括成本，包括租金，包括收益。这里我跟各位做一个解释。 第二次业主座谈会 餐饮广场——收益率6%，折扣广场——收益率5%-12%（这个是保底加扣点），鞋城——收益率7%，女装——收益率7%，品牌店——收益率4%，百货饰品——收益率8%。 根据投资分析我们可以看出来，基本女装、鞋类、饰品的收益相差无几。我们再来分析一下面积分割、招商难度及商铺空置率等因素。首先每个定位的分割面积不同，女装基本要7-8㎡，鞋类要8-10㎡，饰品要5-6㎡，这个是分割面积，分割面积越小，商家数量越多，招商难度越高，空置率风险就越高。其次再说一下各个业态的不同，女装和鞋类有比较强的季节性，我们的定位基本走量贩方向，因此一些春装和秋装的对这两个业态的冲击力度较大，也存在着季节性换铺率的风险。 第二次业主座谈会 另外主要的竞争项目也是这样一个定位，根据我们的了解，他们因为租金太高，很多商家入不敷出，今年的商铺更新率达到了33%，近三分之一的商家选择退场。因此，从投