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建设工程价款优先受偿权的行使及冲突解决来源：兰台房地产法评《合同法》第286条确立了建设工程价款优先受偿权，该条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工（合同纠纷 广州律师 ）程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”然而，关于建设工程价款优先受偿权的理解与适用仍存在不少争议，本文将对这一问题进行初步探讨，期待各位同仁批评指正。一、建设工程价款优先受偿权的性质关于建设工程价款优先受偿权的法律性质，理论界存在三种观点，分别为：法定抵押权说、不动产留置权说和优先权说。笔者认为，一方面，不动产抵押权以登记为生效要件，而建设工程价款优先受偿权基于法律的规定直接在债务人的财产上设立，不以占有或登记为公示要件；另一方面，留置权的标的是动产，而承包人完成工作的标的物是不动产，不能突破物权法定原则随意创设不动产留置权。因此，承包人的优先受偿权既不是法定抵押权，也不属于不动产留置权，应为法定优先权。（合同纠纷 广州律师 ）二、建设工程价款优先受偿权的主体（一）建设工程勘察、设计合同的承包人是否享有优先受偿权对于如何界定建设工程价款优先受偿权的权利主体和行使主体，学界有两种观点。第一种观点认为，建设工程价款优先受偿权的权利主体仅指建设工程施工合同的承包人，不包括建设工程勘察、设计合同的承包人。第二种观点则认为，工程勘察人、设计人同样属于工程承包人，也应依法享有优先受偿权。笔者认为，《合同法》第286条的立法宗旨是解决长期存在的拖欠工程款问题，尽管勘察费、设计费也有拖欠的问题，但勘察费、设（合同纠纷 广州律师 ）计费本身数额并不大，开发商一般都有支付能力。此外，一旦发包人拖欠费用，勘察单位和设计单位完全可以不交付勘察报告和设计图纸，以此维护自身合法权益。因此，从立法目的角度出发，建设工程价款优先受偿权的权利主体和行使主体，仅指建设工程施工合同的承包人，不应包括建设工程勘察、设计合同的承包人。（二）实际施工人或无效合同的承包人是否享有优先受偿权?一种观点认为，建设工程（合同纠纷 广州律师 ）合同无效，承包人或实际施工人主张享有建设工程价款优先受偿权的，不应支持。另一种观点则认为，即使承包合同被认定无效，承包人所享有的工程价款请求权依然存在，相应地，其优先受偿权也应一并受到保护。笔者认为，在施工合同无效的情况下，承包人是否享有优先受偿权应区分如下两种情形：第一种情形，如果存在违法分包、转包、借用资质等情形，导致承包人与实际施工人之间的合同无效时，因上述行为因严重危及工程质量和安全，为《建筑法》所明令禁止，若支持实际施工人享有优先受偿权有违法律精神。最高院《全国民二审判工作会议纪要（2011年）》（法办[2011]442号）第29条也明确规定：“因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的，实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设（合同纠纷 广州律师 ）工程行使优先受偿权的，不予支持。”第二种情形，如果施工合同因建设项目未取得工程规划许可证、依法必须招标而未招标、承包人没有资质或超越资质等原因导致无效，但工程经竣工验收合格的，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称《解释》）第二条，“建设施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”可见，此时承包人仍享工程价款请求权，其优先权也应一并予以保护。三、建设工程价款优先受偿权的行使（一）建设工程价款优先受偿的行使范围?根据建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第五条之规定，建设工程价款包括三部分：成本(直接成本、间接成本)、利润(酬金)和税金。最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》（简称《批复》）第三条规定：“建筑工程价款包括承包（合同纠纷 广州律师 ）人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”由此可见，优先受偿的建设工程价款仅指建设工程应当支付的工作人员的报酬以及工程材料费用。但对这一问题的理解与运用，还需格外注意以下问题：?1.“三通一平”工程价款能否优（合同纠纷 广州律师 ）先受偿“三通一平”工程是建设工程中不可或缺的组成部分，其工程价款是依据定额标准来计算的。如果“三通一平”工程是独立于建设工程之外单独核算的工程，则承包人可以对“三通一平”土地使用权的拍卖价款享有优先受偿权；如果“三通一平”工程为建设工程的基础工程，则“三通一平”工程价款为整个工程价款的组成部分，承包人当然享有优先受偿权。2.承包人的垫资款能否优先受偿根据建设部、国家发展和改革委员会、财政部