房地产投资宏观专题：等风景看透，看细水长流.docxVIP

目录2018 年 7 月18日等风景看透，看细水长流2图表目录图表1.当前房地产政策综合情况4图表2.当前土地指数综合情况5图表3.土地指数历史走势5图表4.当前开发指数综合情况6图表5.开发指数历史走势6图表6.当前销售指数综合情况6图表7.销售指数历史走势6图表8.当前资金指数综合情况7图表9.资金指数历史走势7图表10.房地产指数与房地产行业投资、销售、房价波动的对比8图表11.当前房地产指数综合情况8图表12.房地产行业指数的历史走势8图表13.四项综合指数的历史走势9图表14.住宅行业综合指数历史走势10图表15.住宅行业中土地、开发、销售综合指数历史走势10图表16.一线城市住宅指数的历史走势11图表17.一线住宅中土地、开发、销售综合指数历史走势11图表18.二线城市住宅指数的历史走势11图表19.二线住宅中土地、开发、销售综合指数历史走势11图表20.三线城市住宅指数的历史走势12图表21.三线住宅中土地、开发、销售综合指数历史走势12图表22.商业办公楼开发综合指数历史走势13图表23.商业营业房地产开发综合指数历史走势13图表24.工业行业土地综合指数历史走势13图表25.工业土地购地面积同比出现上行趋势13图表26.待开发土地面积累计同比快速增长14图表27.新开工面积同比明显上升14图表28.房地产开发资金来源同比增速趋势性回落15图表29.期房与现房销售增速分化15图表30.预测2018年房地产开发投资累计同比增速152018 年 7 月18日等风景看透，看细水长流3房地产行业的五星分析法这部分主要讲了三个内容：我们针对房地产行业构建了五星分析法和房地产行业综合指数；详细解释房地产行业指数的构成；从房地产行业指数的历史波动，分析周期性规律和当前所处阶段。从房地产行业整体的情况来看，当前行业明显处于下行周期当中，参考历史规律，预计房地产行业仍将下行一段时间才能重新进入上行周期；从细分指标来看，当前最强势的是土地指数，供地面积、购地面积、以及土地成交溢价率都一定程度上反映出土地市场需求较强劲。五星分析法概述构建房地产行业综合指数。我们将房地产产业链分为五个可以通过数据跟踪的重要环节，分别是政策、土地、开发、销售和资金，并且在每个环节选择五组关键数据，对数据进行同口径同比计算处理汇总后，可以得出每个环节的指数，再根据不同分析口径加总得到综合指数。综合指数的变化可以反映出房地产产业链整体和各个环节的状态，并且可以反映出可比口径下，历史趋势的变化和当前所处阶段。考虑到政策的统计方式带有主观判断，因此暂未归入总指数的统计范围，目前仅作为房地产行业周期分析的参考。房地产行业综合指数应用的扩展性。我们希望这个分析框架可以用于房地产产业链各个环节的分析， 不仅包括房地产市场整体。从公开可得的数据来看，我们可以将这一分析框架延展到住宅地产市场、商业地产市场、工业地产市场、以及一二三线城市住宅地产市场等方面。政策政策环节采取定性分析。政策对房地产产业链的影响较大，从政策内容来看，可以归为五个大类， 分别是：中央政策、省部金融政策、一线城市房地产政策、二线城市房地产政策、以及三四线城市房地产政策。由于房地产政策的影响较大且影响范围广泛，但难以定量，因此我们选择定性的方式对政策进行分析。评分方法分为三等：边际收紧、边际不变、边际放松。分化的房地产政策。从当前的房地产行业政策来看，整体的基调还是包括三个：“房住不炒”、房地产去库存、以及建立房地产长效机制。其中中央、省、部和金融的整体政策还是以边际收紧为主， 主要体现在抑制投机需求、强调房地产的自住属性；一线城市由于房价较高、新增住宅用地较少等缘故，房地产政策导向更倾向于改善结构、丰富房地产多层次供给、建立长效机制等方面；二线城市由于房价出现明显上涨，在本轮周期中经历了先放松再收紧的过程；三四线城市是本轮房地产去库存的主要地区，政策方面相较一二线城市明显更倾向于边际放松。图表 1. 当前房地产政策综合情况中央政策三四线城市二线城市省部金融政策一线城市资料来源：中银证券2018-062018 年 7 月18日等风景看透，看细水长流4土地关注土地市场供求和热度。土地指数的五个数据分别是：百城供应土地面积、购地面积、购地金额、百城成交土地楼面地价、和百城成交土地溢价率。其中供地面积反映土地供给的变化，购地面积和购地金额反映土地需求的变化，三个数据重在衡量土地市场供求的变化；楼面地价和成交土地溢价率反映市场需求的热度，当房地产市场热度上升时，楼面地价和成交土地溢价率都倾向于上升。土地市场整体维持在较高水平。从土地指数的历史走势来看，自 2016 年以来一直维持在较高水平上震荡，从结构上看，购地金额和成交土地溢价率的影响最大，2017 年之后，供地面积和购地面积也明显上升。目前除了楼面地价