物业管理实务第十章财务管理.ppt

第十章 财务管理 一、物业企业财务管理常识 导入案例： 某大厦物业管理公司接到一位司机张先生的投诉，称其在出车交费时，本为车费是60元，他给了100，但收费员却说没有钱找。刘先生把收费员开出的100元发票复印给管理公司。经管理公司检查，发票是管理公司开了的，但车场记录中没有此车进入车场的记录。经管理公司调查，发现管理车场折本班保安员串通贪污，收费员多次利用电脑改单。 课堂讨论： 为什么车场收费员能多次贪污得逞？ 管理方案设计 应该如何处理与预防？ 教师案例分析： 为什么车场收费员能多次贪污得逞？ 其一，车场收费制度不完善，便得保安员能多次利用收费之际，窃取停车费用。 其二，电脑操作程序有漏洞。本来电脑收费程序需要有专门的电脑技术人员设定，并设有密码，不可能对数字进行改动，但是车场收费人员竟然能够随意改动。 其三，车场管理混乱。公司规定车场收费由入场口保安员登记进入车辆的车号与入场时间，出车口登记出场车辆的车号和出场时间，以备核查审对，但车场收费员与车场保安员串通一起作弊，使财务没有核查依据。 预防措施 1、建立严格的车场收费管理规定，公司财务部指派专人负责每日的收费情况。 2、完善电脑收费程序。建立电脑密码管理制度及电脑改单审核制度。管理公司主管会计每月不定期抽查电脑计费情况。 3、建立车场管理制度。保安员对进出车辆登记号码及出入时间，每天保安部主管定时巡查车场各岗位，抽查记录。 (一)物业企业财务管理概念 物业财务，是指具有企业性质的物业企业为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本的活动。 财务管理，是指公司为了有计划与低代价的筹集资本、最大限度地提高资本运用效果而对企业筹资活动和投资活动所进行的管理。 物业企业财务管理是指物业企业组织财务活动，协调、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。 教师小结： 在市场经济条件下，企业要想顺利组织生产经营活动，取得盈利，就必须加强财务工作。为了有效地利用企业财务来促进企业经济效益的提高和国民经济的发展，国家制定了有关财经法令和财务通则、财务制度，以规范企业的资金运动，协调企业的财务关系。企业财务部门应对企业的资金运动进行全面的组织、指挥和监督。 （二）物业企业财务管理目标 1、物业管理企业筹资管理目标是在满足企业生产经营需要的前提下，努力降低资金成本和财务风险。 企业要进行生产经营活动，就必须拥有一定数量的资金。企业生产经营过程的进行，是以资金的正常周转为前提的。企业财务管理的首要具体目标就展根据经营的合理需要，确定企业经营活动必需的资金数量，研究不同资金来源渠道的资金成本及财务风险，选择最优的筹资方式，及时适量地筹集企业经营所需的资金。 2、物业管理企业投资管理目标是认真进行投资项目可行性研究，提高投资报酬，降低投资风险。 企业筹集到的资金要尽快投入经营，但任何投资项目的决策都带有一定的风险性，因此，在进行投资前必须对投资项目的必要性、技术和经济上的可行性进行深入细致的调查、分析、研究，进行科学的投资决策。对于新增的投资项目，既要考虑项目将给企业带来的投资报酬，同时又要考虑项目可能给企业带来的风险，努力降低投资风险，争取最大的投资报酬。 3、物业管理企业利润管理的目标是努力降低经营成本费用，开展多种经营，增加企业收入，努力提高企业利润水平，制定合理的分配政策，谋求企业最大价值。 对于物业管理企业的主营业务，企业利润是以管理者酬金的形式接管理费收入或支出的一定比例提成的，只能通过提高管理服务水平，通过优质服务，增加服务项目内容来增加服务费收入，以取得较大的利润；对于物业管理企业的其他业务，则要努力开拓，增加收入，降低成本费用，争取较大的其他业务利润。对企业实现的利润，必须制定出合理的利润分配政策，处理好企业与国家、投资者及企业职工间的财务关系，充分调动各方面的积极性，促进企业进一步发展。 （三）、物业服务企业财务管理的基本环节 1、建立财务制度 2、进行财务预测和决策 1）明确预测的对象和目的 2）搜集和整理资料 3）确定预测方法 4）确定最优值 5）作出财务决策 3、编制财务预算 分析主客观条件，全面安排预算指标 协调人力、物力、财力，落实增收节支措施 编制预算表，协调各项预算指标 4、组织财务控制 （分解指标、执行指标、确定差异、调整指标） 5、开展财务分