南京江山星园营销推广策略课件.ppt

（2）广告策略： A、报纸广告： 以工程进度、服务体系、社区活动为主导的广告内容，频率降低。 B、电视广告： 进入卖点分拆阶段，以活动相穿插。 C、市中心大牌： 在市中心显赫地位竖立大牌，一方面显示江山品牌，另一方面，展示楼盘形象。（继续） D、出租车广告： 于开盘前一个月投放100——200辆出租车防爆玻璃广告，使城市交通的代言人充分介绍江山星园方位。 E、网站： 设立江山公司及江山星园网站，创建与njhouse、soufun的连接，开通“星园与完全生活”讨论组。 F、房展会： 在本阶段建议多参加房展会，房展会对于消化房源是较为有效的。 （3）销售条件准备： 沿用前几个阶段资料。 1.2.4、持续期：次年1月——次年3月 推广目标： 保持项目稳健的宣传态势，达到项目的冷期不冷。 策略要点： （1）利用保温目的的广告力度，媒体重点向广播、网站等倾斜。 （2）根据销控策略及实际销售情况举办形式多样的促销活动。 销售思路： 此阶段随着进入房地产市场逐步转入的销售淡季，客户量相对减少。本案经过前一段时间的强势销售，市场疲劳程度逐渐加大。本案淡季销售的策略可分为两个方面：○充分消化前阶段积累的客户资源及前期推出楼座的存量房，适量加大优惠力度，不急不燥，稳中求胜。○制造新的市场热点，主动出击，以攻代守，出奇制胜。全面开放小户型楼，刺激新一轮的市场需求。 小户型在高淳房地产市场中春风得意、风光无限，受到众多小白领阶层的追捧，市场认可度很高。我们在市场淡季中，杀出深藏已久的全部小户型“奇兵”，瞬间改变本案大户型楼盘形象，不正是制造出了一个绝好的市场热点吗？ 前期的销售重点主要在大中居市场，目标客户群相对层次较高。在淡季中转换到市场容量相对较大的二居市场，目标客户群也就相应地发生变化。新的目标市场调整，必然会带来销量的持续保持乃至上升，最终使本案能够“淡季不淡”，持续销售，保持稳定的资金回量。 销售手段： 结合年底较多的节假日，组织的公关、促销活动，增加客户量，并通过老业主联谊会等形式，加强对老业主的二次开发（鼓励介绍新客户）。根据实际情况合理选用包括价格优惠的多种促销方式，但仅针对销售中发现的难点户型和部分重点户型，不宜过多过滥，以免影响项目的旺销形象。 工程进度：楼体施工。工程现场的形象变化更明显。 ? 具体推广策略： （1）SP活动策略： A、“跑进健康尊贵生活”冬季健康长跑活动 向选手发放印有江山星园LOGO的文化衫，形成宣传风景线的流动效果。由开发商和市体委合作，组织一次全市性的健身长跑比赛，各类人士均可参加，每位选手获赠一件印有江山星园LOGO 和案名的文化衫，同时用少量费用和当地的高校进行联系组织学生助威，以烘托气氛。 B、买房送奖学金 一方面通过这种隐形折让来促进销售，另一方面又可以将其拔高到“关爱下一代”的高度，使业主感受到浓浓的人文关怀。 （2）广告策略： A、报纸广告： 选择单一媒体如快报，进行保温性投放。 B、市中心大牌： 在市中心显赫地位竖立大牌，一方面显示江山品牌，另一方面，展示楼盘形象。（继续） C、网站： 设立江山公司及江山星园网站，创建与njhouse、soufun的连接，开通“星园与完全生活”讨论组。 （3）销售条件准备： 沿用前几个阶段资料。 1.2.5、成熟期：次年4月——次年7月 推广目标： 达成余房销售 策略要点： 倾向于公关性的SP活动和发挥样板作用。 销售思路： 此时本案已经进入准现房阶段，即将入住的优势越来越突出，市场认知度已经达到最高，项目品牌和形象已成熟。 但经过长期销售，产品的供量和种类都已减少，客户的选择余地也越来越小。沉淀下来的存量房多少都有一定的缺陷，销售难度加大。此阶段的主要销售重点将全力挤压存量。 销售手段： 利用?“封顶”等工程进度主题，充分利用准现房优势，配合“明升暗降”的价格策略。加强客户“一带一”的销售方式。 考虑可利用的项目资源进行“捆绑式”销售，在“精装修”方面做文章，提高性价比优势。 工程进度：封顶，外装，准现房。 具体推广策略： （1）SP活动策略： 评选“江山代言家庭” 该活动的开展，让江山星园先期业主充分感受到开发商的人文关怀，势必进一步提高他们对物业及服务的满意度，并以此带动口碑效应。 （2）广告策略： A、市中心大牌：换位或翻新 在市中心显赫地位竖立大牌，一方面显示江山品牌，另一方面，展示楼盘形象。 B、电视广告：