昆明世茂东壹号2012推广策略之区域竞品及目标客群分析.pptVIP

世茂东壹号 2012 推广策略之 区域竞品及目标客群 分析; 这次提报我们要解决哪些问题？ 目标竞品分析 谁在购买本项目？ 我们的客源在哪里？ 我们的客源究竟什么样？;目标竞品分析;项目;项目概况：绿地21新城目前在推的是高层户型，面积在70平米、117平米、163平米，均价7000元/平米—8000元/平米左右， 最新促销：58和70平米户型同时有精装修出售，总价45万起，低首付，精装修，轨道房，高附赠面积。 其他手段：现场每天都会有限时限量限价房源 推出。 根据不同的房源会有不同的优惠，一次性付款95折，贷款98折。 对本案的威胁：价格优势，团购促销价“5”开头，线下会推出部分特价房源。 本案突破点：同样大盘不同品质感，生活配套成熟度本案占优。;左岸 尚海湾;广告主打——山海之巅，湾流名邸。 主打自住客户，品质感、坡地园林、双水岸 ;营销推广对比：世茂蝶湖湾，城熟???、低首付、低总价，纯刚需;;绿地21新城容积率高、居住氛围较弱，配套较差；;区域内各个楼盘都在降价促销的时候 我们保持什么样的姿态？;2011年的今天谁在购买本项目？ ;昆山本地64%;2011年11.1-12.11房型成交数据比例;2011年11.1-12.11付款方式;有11月至12月初的客户成交数据看： 近期成交情况以昆山地区客户自住购买为主，3房因优惠总价减少较多，较为吸引客户，昆山当地购房多为改善型，因此选择3房较多，付款方式也体现出多为自住型（上海客户由于贷款限制等因素多为一次性或分期，因为贷款客户增多多为昆山当地客户） 上海客户较多选择，2房小户型为主，倾向保守投资（投资，自住相结合）较多客户有能力全款付清。;客户类型;第一类：刚需地缘性中高端改善型 区域情节，主要以新城区域性客源为主，部分市区客源，对城东比较熟悉，或对城东区域环境具有认同感，对本案产品品质较认可； 第二类：昆山区域+跨区域中高端客户 追求城市中心品质生活的，想要彰显身份的实力客户； 第三类：异地（上海、江苏）自住+投资客户 看好东部新城发展，看好城市副中心高端高品质楼盘，认可区域资源的上海以投资客。;2012年的客户分布 根据昆山东部住宅新城的存量，我们不难??现，单凭借昆山本地的刚需改善客群， 远远不足以支撑本案最后一个组团的销售。 根据近一年的销售，我们不难看出，上海客户对于本案，已经建立起了一定的好评度，对于本案的社区实景，交口称赞。 因此，对于2012年的推广，经过与销售的深入探讨， 我们认为，未来一年的推广主线，区域比例，仍旧是—— 昆山50% + 上海50％;解读昆山50%;对于有条件改善居住条件的人来讲，恐怕没有人会愿意放弃城市生活带来的种种丰盛便利而换取所谓的“生活基本条件”。 因此，在生活最基础的条件已得到解决的前提下，本案的 “繁华与自然和谐共生、便捷与宁静高度统一;年龄段：30-40间 不妥协！改善改的就是品质感和舒适度 以东部新城区域原住民为主的客户，与本区域具有一定的地缘性，对本区域的认可度高。品质改善性需求，自住为主，置业需求为大面积住房，一般为3-4房，特别看重品质与舒适度，关注环境、户型、交通、配套等。 不差钱！努把力就能上到高一台阶的档次 有一定的经济实力，购买力强，对价格并不十分敏感。对他们来说房产是彰显身份的标签，因此注重档次感。 不放弃！生活工作离不开繁华便捷的城市人群 追求城市感觉，关注城市属性。他们习惯于站在这座城市的世界舞台中心，所有活动的场所一定要选在城市真正的畅达直抵，享受掌控城市最高精神的话语权。 他们认为117万方金融街、160万方夏驾河景观轴、 12平方公里的国家级光电产业园、规划中地铁S1号线金融站、16万平方米国际会展中心、六十余万方的科技园区……这里拥有这座城市最优厚的资源。 ;客户语录： 新婚夫妻，工作在开发区 之前我住在昆山市区的，但是工作在东部新城，每天跑来跑去不方便。后来有朋友推荐新江湾这边的房子，觉得很不错，周边环境特别好，去世茂广场也方便。当然了，最主要还是离工作地点近，很多同事伙伴都住在这。 ;重要客户;客户类型;昆山主要客群来源分析考虑因素共同的关键词;解读上海50％;工作在上海，居住在昆山，已经不是什么稀奇事了。 如今的上海房价，再怎么降，再加上政策，也还是让很多人买不起。 于是，昆山就成为了一个很不错的选择。 在这里，有逐渐完善的配套，上学、购物都不愁。 与此同时，上海郊环项目降价，在价格上与本案有较强的竞争优势， 但就未来的升值空间、社区配套、居住氛围等方面，无疑世茂东壹号占优。 ;因商务而频繁来往昆沪苏与其它长三角城市的商旅人士、新上海人。 看重更为直观的社??配套，便捷性是首选。;因喜好自然生活，热衷公园锻炼、注重健康的沪上高知离休老年客群。 生活配套、距离公园近、社区景观好、物