全程策划商业4A公园商业百捷中央公园交流方案.ppt

写字楼目标客户定位——销售客户 投资型客户 办公产品投资客户 对投资办公的认识： ⊙未来规划：看好区域规划的未来发展空间。 ⊙升值潜力：投资的办公物业会随着商务氛围的逐渐浓厚而升值。 ⊙长期回报：认为对办公物业的长期持有能带给他们丰厚的利润回报。 对投资办公的要求： ⊙办公产品必须具有市场的主流性和前瞻性特点。 ⊙办公产品的面积适中。通常集中在150－250平米之间； ⊙良好的物业管理服务。 自用型客户 办公产品自用客户 购买需求： ⊙面积需求：购买面积较大，通常选择整层收购。 ⊙品质需求：对产品档次要求较高，且品质要好。 ⊙配套需求：配套齐全，物管服务佳。 企业特质： ⊙资金实力：企业经济实力较为雄厚，有稳定、可观的资金来源。诸如资金实力比较雄厚的保险公司，银行等； ⊙形象展示：企业希望通过购买办公物业作为其形象昭示的平台。 ⊙固定资产：通过购买办公物业以扩充企业资产实力、扩大企业规模。 商业市场分析 区 域 市 场 宏 观 市 场 未 来 供 应 人口结构:外来人口增长迅速，城市化率不断增长，商业需求不断增长； 消费结构：人均可支配收入高，消费力强，消费向多元化结构发展，教育 文化娱乐消费比例提高，衣食住行的比例下降； 宏观市场：1999年至2008年，泉州的GDP翻了2倍，至2008年达到 2705亿元，经济及商业快速发展，社会消费品零售总额达906.11亿元， 增19.9%，商业发展前景看好； 分布格局:现阶段以丰泽商圈为核心，向外扩散，与项目所处的桥南板块 的关联度高； 总体特征:目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区 生活配套，缺少大型集中商业卖场。主力店服务辐射半径缩小，商业 影响力减弱，主力店无起到商业的核心动力作用。区域高端商业形态 缺少； 泉州桥南片区5300户客户为区域市场提供了强劲的消费力； 需求特征：业态需求上，多为一些服饰、鞋帽类等业态，尤其是一些 品牌服饰，最受消费者喜好，具有特色的商业形态和购物的软环境为客户 所关注，一站式体验购物中心为客户所青睐； 供应特征： 2009-2011年泉州其他区域产品供应主要集中在城东板块、东海板块、 桥南板块； 对中央公园的启示 1、大型商业缺乏，应对项目商业的规模进行有效的放大宣传，占领市场空白点； 2、高端商业形态稀缺、可考虑开发此类物业； 3、结合客户的需求，特色化商业形态可作为项目主要经营业态； 4、依托本项目交通及商业氛围等优势方面做足文章； 酒店市场分析 区 域 市 场 宏 观 市 场 未 来 供 应 泉州旅游市场：泉州近年旅游产业逐渐发展,已逐渐建立网络状服务体系, 悠久的历史文化古城带动持续增长的旅游产业是酒店业发展的重要驱动因素； 泉州商务市场：日益频繁的商务往来将带动泉州中高档酒店需求, 宾馆酒店 行业在未来几年的前景将依然看好； 旅游市场：泉州深厚的历史文化底蕴成就了不少独特亮点,但无大型 规划的支持使其存在一定的局性,旅游的大力发展受到限制； 商务市场：泉州市经济迅猛发展，拥挤的市区交通系统和日益增高的场地 租金更是为未来办公郊区化奠定了基础，这给区域中高端酒店提供契机； 泉三高速、福厦铁路：日益加强的快速交通体系将为区域酒店提供强大的 商务及旅游客源； 区域现状： ⊙泉州市以经济型酒店为主，五星级高端酒店物业稀缺； ⊙经济型酒店价格不高但入住率普遍较好，市场需求空间庞大； 市区内： 泉州市中心区域再无地块可修建五星级酒店； 其他各区: 2009-2012年泉州其他区域五星级供应主要集中在城东板块、东海板块、 桥南板块； 对中央公园的启示 1、泉州总体发展大环境佳，随着旅游产业、商务发展的不断提升，对高端酒店的需求将与日俱增； 2、高端酒店在区域稀缺，尤其是品质较高且产品较有特点的物业，建议本项目发展高品质五星级酒店； 3、依托本项目良好的的区位优势、周边商务人流质量及开发商品牌打造地标性建筑将填补市场空白，树立品牌形象。 参考案例研究——项目发展思考 运作这么大体量、多层次物业形态组成的“城市综合体”。开发商自身能力是决定成功与否的关键。 首先，各部门繁杂的工作程序。工程、管理、财务、物业、广告、策划、销售、供应、公关等等组成一个庞大的开发团队。 其次，是资金流的流畅。由于开发周期较长，并且各物业之间的相互依懒程度高。需要一边销售、一边呈现；一边资金回笼、一边投入建设。这样对资金链的强度要求非常高。 最后，市政公园广场的配套。中央公园的一大卖点，能