房地产开发项目财务分析实例2011.docVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 10 页 房地产开发项目财务分析 一、项目概况 地块位于某新区科技城中心区域，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 用地面积24140.9平方，规划可建建筑面积14485平方米;容积率≤0.6;建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；绿地率≥40% 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建纯独幢别墅，幢数约44幢（户），主力户型面积（不含地下室） 250平米 ——19幢 350平米 ——13幢 450平米 ——9幢 700—1000平米——3幢 本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。 表6-1 项目主要技术经济指标（一） 项 目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 24140.9 居住人数 人 154 总建筑面积 平方米 14485(地上) 平均每户建筑面积 平方米 329 居住面积 平方米 14485 平均每户居住人数 人 3.5 公建面积 平方米 - 人均居住用地 平方米 94.06 绿化用地 平方米 9656 道路面积 平方米 - 居住户数 户 33 车库面积 平方米 - 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2009年3月至2012年3月）。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表6-3。 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 土地出让地价款 土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为8000万元。 合计：8000万元。 表6-3 项目实施进度计划表 序号 项目名称 持续时间（月） 进度安排(按双月计 2009 2010 2011 2012 1 征地拆迁 6 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 2 前期工程 3 基础工程 6 4 主体结构工程 7 5 设备安装工程 6 6 室内外装修工程 7 7 红线内外工程 3 8 公建配套工程 3 9 竣工验收 2 10 销售 27 （2）前期工程费 本项目前期工程费估算见表6-4： 表6-4 前期工程费估算表 单位：万元 序号 项 目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费×3% 104.87 2 可行性研究费 建安工程费×1.5% 52.44 3 水文、地质、勘探费 建安工程费×0.5% 17.48 4 通水、通电、通路费 建安工程费×2.5% 87.39 5 场地平整费 60元／平方米 144.85 总 计 407.03 （3）建安工程费 参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。 表6-5 建安工程费估算表 单位：万元 序号 项目 建筑面积 土建 装饰 设备 金额 合计 单价 金额 单价 金额 单价 金额 1 塔楼 14485平方米 1814 2627 300 434 300 434 3495.5 合计 3495.5 2、投资与总成本费用估算汇总表 详见表6-8。 表6-8 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元 序号 项目 金额 估算说明 1 开发成本 14743.6 以下(1)～(6)项合计 （1） 土地费用 8321.4 （2） 前期工程费 425 （3） 基础设施建设费 644 （4） 建安工程费 3495.5 （5） 开发期税费 1205.9 （6） 不可预见费 651.8 2 开发费用 1531.4 以下(1)～(3)项合计 （1） 管理费用 200 （2） 销售费用 304.2 销售收入×5% （3） 财务费用 1027.2 3 合计 16275 4、项目销售收入估算 （1）销售价格估算 根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：15000元／平方米 （2）销售收入的估算 本项目可销售数量为：住宅14485平方米.详见表6-9 表6-9 销售总收入预测表 单位：万元 用途 可售数量 预计销售单价 销售收入 住宅 14485平方米 15000元／平方米 21727