瑞峰优慧垛发布20161031—20161106东莞楼报告-瑞峰置业首页.DOCVIP

瑞峰置业4月第一周东莞楼市报告 （2013.4.1—2013.4.7） 楼市天气像预期 量价温度持续降 一、导读 1、宏观环境：楼市降温已定房企拿地热情不减 莞前三季度GDP增速7.9% 全国：楼市调控新政满月，楼市成交降温已成定局，截至10月30日，全国54个城市，合计10月签约商品房住宅约27万套，这也是最近3个月来第一次跌破30万套，相比9月1-30日，跌幅达到15%。受新政影响，楼市供应也出现变化，北上广深楼市供应腰斩，平均供应量环比跌幅达62%。 10月楼市调控效果显现，1、受各地限购、限贷政策影响，市场预期改变，恐慌性交易需求也开始减少，加上热点城市购房门槛明显提高，投机炒房类需求大幅减少；2、各地加大对楼市执法力度，密集调控和行业整顿，使得诸多项目封盘不卖，也逼迫开发商销售更规范；3、区域分化明显，存量严重不足的热门城市房价依然保持着坚挺状态，从短期来看波动不会太大；而库存量较大的城市，去库存依然是其主基调，如合肥出台去库存“十六条”。 与观望情绪弥漫、成交降温的楼市对比，屡创破记录的土地市场虽然也开始出现降温，但开发商高价买地热度不减，11月初部分城市土地拍卖已经开始出现溢价超过200%现象。 新政调控下，高溢价地块依然频现，主要是因为1、大多数城市的调控政策只针对楼盘的销售和购买环节，开发商的抢地热情依然不减；2、“旺季卖楼、淡季买地”的“逆周期”投资成为了资金雄厚的标杆房企的运营模式；3、供需失衡的区域，房企有土地补仓冲动，而在僧多粥少背景下，地王会是常态。 东莞：今年东莞前三季度全市生产总值4915.98亿元，增长7.9%，分别比全国、全省高1.2和0.6个百分点，增速排在全省第7位。其中，第一产业增加值17.49亿元，增长0.5%；第二产业增加值2272.71亿元，增长7.0%；第三产业增加值2625.78亿元，增长8.7%。前三季度东莞市经济运行稳中向好，新旧动能加快转换，特别是先进制造业、高技术制造业对经济增长拉动明显，表明新动能正在逐步走向前台、挑起大梁。在手机生产企业产量增长较快的带动下，电子信息制造业带动明显成为工业生产的一大显著特点。 2、新增供应：住宅供应依然放缓 上周仅三个镇区入市 上周全市仅有3个项目在房管局进行备案，合计住宅供应619套，面积约6.02万㎡，环比下滑63%。1、入市项目分布的镇区较为分散，其中，松湖片区大岭山镇万科金域提香花园为纯新项目，推出309套79-102㎡洋房，面积约为27891㎡；临深片区黄江镇霖峰·壹山境推出224套79-99㎡洋房，面积约为21008㎡；塘厦镇万科棠樾推出86套132㎡别墅，面积约为11334㎡。2、产品类型以刚需产品为主，3个项目的洋房面积区间集中在79-132㎡。 而非住宅供应方面，仅有松湖片区大岭山镇万科金域提香花园供应商铺14套，面积合计为808㎡。 从上周新拿预售证来看：春晖国际花园、万科·珠江东岸、南部湾万科城、星城玉珑湾、达鑫·江滨新城、晓月湖、绿地商业广场以及光大山湖城花园或将在近期上市。 3、成交量价：成交量连续5周下滑 热门区域成交陷入低迷 上周东莞全市住宅成交套，面积约万㎡，环比下降%。东莞新政，成交连续周下滑新政周下滑幅度%，成交特征有：1、受个盘影响，虎门和石碣成交相对出色。上周33个镇街有20个镇街的成交不足10套，仅有虎门1个镇成交过百，主要是虎门印象集中网签助力，其次石碣的合信广场推动石碣排行仅次于虎门；2、热门区域成交陷入低迷。如大岭山、麻涌、凤岗等区域在前段时间成交火爆，上周的去货只有十几套；3、非住宅成交回归常态。随着城区民盈山国贸中心等商业项目集中签约的结束，非住宅成交量有所回落，至常规态势。 上周东莞楼市住宅均价元/㎡，环比下降%，主要表现有：1、成交均价连续周下滑，新政周下滑幅度%；2、 上周东城区碧桂园Park Royal纯新开盘，推220套103-142㎡洋房，均价约22666元/㎡，去化64%；虎门镇南部湾万科城推4号楼共198套75-111㎡，均价20000元/㎡，去化68.7%。从客户结构来看，相较于政策前，上周两个项目皆是主要以本地客为主，占比约为70%-80%，深圳客退潮现象明显，去货速度放缓。 楼盘活动方面，上周营销活动增多，表现在黄江班芙春天“菁英力量·声动云霄”菁英荟品牌盛典暨张智霖明星见面会邀您与张智霖共庆菁英力量活动；沙田恒大御景半岛亲子烟花烧烤嘉年华活动；恒大华府 “戏约华府赏魅力国粹”皮影戏活动；万科中心奥尔良烧烤活动等。 而新盘新品蓄客方面，主要体现在达鑫·江滨新城三期君悦75-103㎡样板房开放，VIP诚意登记盛启；湖景壹号庄园主推387-660㎡别墅，认筹优惠30万抵97折。 另外大朗镇新盘香蜜松湖举行“微景观DIY+日本寿司”活动，为新盘宣传