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2011年上海房地产市场运行分析 罗欣蟾 2011年是上海实施“十二五”规划的开局之年，也是深入贯彻落实房地产宏观调控政策、确保房地产市场平稳发展的关键一年。年初以来，市委、市政府积极贯彻落实中央出台的一系列房地产调控政策，把加大保障性住房建设与控制房价上涨作为“惠民生、促和谐”的重要抓手。统计数据显示，调控政策效应正逐步显现，为上海房地产市场稳定健康发展奠定了良好的基础。 一、2011年上海房地产市场运行概况 1．房地产开发投资突破2000亿元 2011年，上海房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.6%，占全社会固定资产投资的42.8%，同比提高3.6个百分点（见图1）。 图1 2011年上海房地产开发投资完成情况 从投资结构看，商品住宅投资占比最高、增长最快。2011年，上海商品住宅投资1398.75亿元，比上年增长13.7%，占全部房地产开发投资的64.4%；办公楼投资231.09亿元，增长3%，占10.6%；商业用房投资236.05亿元，下降3.5%，占10.9%。 从投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。2011年，上海国有房地产企业投资312.71亿元，比上年下降0.6%；非国有房地产企业投资1857.6亿元，增长11.5%。在非国有房地产企业中，股份制企业投资913.12亿元，增长41%；港澳台企业投资192.47亿元，增长7.1%；外商企业投资129.33亿元，增长11%；而私营房地产企业投资540.98亿元，下降10.6%。 2011年，上海房地产开发投资在上年高基数的前提下仍保持较快增长，主要有以下两方面原因：一是保障性住房建设全面铺开。全市保障性住房投资479.22亿元，比上年增长42.9%。二是受项目建设周期影响，建安工程投资增长较快。从投资构成看，代表项目开工建设进度的建安工程投资为1480.38亿元，比上年增长13.5%，占房地产开发投资的比重为68.2%，成为拉动房地产开发投资增长的重要因素。 2．新开工面积与竣工面积均保持两位数增长 随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模也不断扩大。2011年，上海商品房施工面积12983.32万平方米，比上年增长14.9%；其中商品住宅8386.26万平方米，增长14.7%。商品房新开工3644.06万平方米，增长20.2%；其中商品住宅2473.6万平方米，增长17.2%。 2011年，上海商品房竣工面积自2季度起扭转同比下降走势，全年商品房竣工2240.62万平方米，比上年增长15.4%；其中商品住宅1549.66万平方米，增长11%（见表1）。 表1 2011年上海商品房新开工、竣工面积 分 类 新开工 竣工 面积（万平方米） 增长(％) 面积（万平方米） 增长(％) 商品房 3644.06 20.2 2240.62 15.4 #住宅 2473.60 17.2 1549.66 11.0 办公楼 225.72 53.1 174.33 15.7 商业用房 234.00 -19.5 231.80 31.4 3．本年到位资金中四大类资金呈现“一升三降” 2011年，上海房地产开发企业本年到位资金合计3206.93亿元，比上年下降0.7%。从本年到位资金来源渠道看，四大类资金呈现“一升三降”，仅自筹资金增长11.4%；受调控政策影响，国内贷款741.18亿元，下降9.6%，而2010年该项资金全年增幅达到28.6%（见表2）。 表2 2011年上海房地产企业本年到位资金情况 指 标 资金（亿元） 增长（％） 比重（％） 本年到位资金合计 3206.93 -0.7 3 100 国内贷款 741.18 -9.6 23.1 利用外资 43.55 -54.7 1.4 自筹投资 1192.87 11.4 37.2 其他资金 1229.33 -1.1 38.3 4．需求处于历史低位 2010年初以来，国家出台了多项调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。在各项政策措施的作用下，上海房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望气氛浓厚，市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。其中商品住宅1473.72万平方米，下降12.6%，月均123万平方米，处于历史低位（见图2）。 图2 2005年～2011年上海商品住宅月均销售面积比较 存量房交易面积持续下降，且降幅大于新建房。据市房地产交易中心统计，2011年上海存量房交易面积1398.67万平方米，比上年下降28.9%；其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%（见表3）。 表3 2011年