［房地产］2009年广州市房地产市场分析报告.doc

PAGE 2009年广州市房地产市场分析报告 2009年市场分析课题组 二Ｏ一Ｏ年一月 以下单位参与撰写课题 中山大学岭南（大学）学院房地产研究中心 合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司 广东合富房地产置业有限公司 广东中原地产代理有限公司 满堂红（中国）置业有限公司 世邦魏理仕物业顾问有限公司广州分公司 目录 前言…………………………………………………………………5 一、房地产市场总体运行情况……………………………………6 （一）土地出让显著增加，住宅用地出让居首…………………6 （二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过七成……………6 （三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显…………7 （四）二手住宅均价快速上涨……………………………………8 （五）租赁市场表现相对平稳……………………………………8 二、住宅市场运行状况……………………………………………10 （一）住宅用地供应分析…………………………………………10 （二）2010年广州住宅土地市场展望 …………………………10 （三）新建商品住宅市场分析 …………………………………13 （四）二手商品住宅市场分析 …………………………………26 （五）商品住宅租赁市场分析 …………………………………33 （六）保障性住房建设情况 ……………………………………44 三、商服物业市场运行状况 ……………………………………46 （一）写字楼市场运行状况 ……………………………………46 1、新建写字楼市场分析…………………………………………46 2、二手写字楼市场分析…………………………………………49 3、写字楼租赁市场分析…………………………………………51 （二）商业物业市场分析 ………………………………………54 1、新建商业物业市场分析………………………………………54 2、二手商业物业市场分析………………………………………55 3、商业物业租赁市场分析………………………………………55 四、2009年房地产政策概况与解读 ……………………………57 （一）综合政策……………………………………………………57 （二）房地产行业管理政策………………………………………60 （三）住房保障政策 …………………………………………….67 （四）信贷政策……………………………………………………69 （五）税费政策……………………………………………………72 五、楼市运行影响因素分析 ……………………………………79 （一）多项支持政策激活购房需求 ……………………………79 （二）流动性充裕…………………………………………………79 （三）市场信心增强，预期改变 ………………………………80 （四）通胀预期因素 ……………………………………………80 六、2010年广州楼市展望 ………………………………………81 七、政策建议 ……………………………………………………84  前言 与2009年全国房地产市场形势的发展相一致，广州的房地产市场在过去的一年中经历了戏剧性的变化。2008年的持续低迷，使得房地产业传言将被列入十大产业振兴的规划。但恰恰是在这种“哀鸿遍野”的局面下，作为“哀兵”的房地产业迅速休整翻身，2009年5月市场交易氛围重新活跃，至年底，市场狂热的情景又开始呈现。2009年，广州市住宅用地成交活跃，开发商对后市持乐观态度，国企和上市房企积极拿地；大学城、亚运城片区住宅地块受追捧。 2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议决定按照完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 总体而言，2009年广州市土地及商品房市场出现一定幅度的升温，受适当宽松的货币政策和较为温和的宏观政策面的支撑，广州市商品房市场交易、投资活跃，成交量同比大幅度增长，均价逐步回升，市场信心增强，市场观望气氛消退。 一、房地产市场总体运行情况 （一）土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首 2009年广州市共出让用地1265.53万平方米，同比增长45.1%。其中出让住宅用地447.76 万平方米；商服用地201.25 万平方米；工业用地250.45万平方米。 由于2009年大学城、亚运城、科学城、琶洲、花都等地大宗住宅用地出让明显增多，2009年广州市住宅用地出让面积与2008年同期相比大幅增加（158.9%）。 2009年广州市出让的用地集中在外围区域，番禺、花都、南沙、萝岗四大外围区域出让面积比例超