房地产行业2011年年度报告.pdf.pdfVIP

2010 年 11 月 28 日 证券研究报告 房地产行业 2011 年年度报告 评级：持有 维持评级 行业研究 长期竞争力评级：等于行业均值 从产业资本视角看投资机会 市场数据 (人民币) 行业优化平均市盈率 48.15 市场优化平均市盈率 29.70  我们认为 2011 年行业的基本面不会出现明显波动： 国金房地产指数 3939.20 沪深300 指数 3223.48 一、存量货币过剩。通胀压力下货币政策调整趋势不可避免，但分析货币 上证指数 2898.26 政策的角度我们认为不能仅局限在流量分析。M2 与 GDP 的比值已由 98 年 深证成指 12604.08 的 124%上升至 09 年的 178%，两者增速的差额在 09 年也达到了 19.2 个 中小板指数 7716.14 百分点，而在 04-08 年，这一差额都为负值。目前国家用不断升级的行政 手段抑制资金流入房地产，房地产对资金的吸纳能力明显下降，但由于已 经发行的存量货币过剩，未来货币政策调整对行业基本面的影响并没有在 货币供求平衡时产生环比影响明显。 5328 二、市场预期并不悲观。购房者和开发商对市场的预期很难量化，但却是 4828 影响销量和价格的最重要因素。从定性和草根的感受，目前各界对市场的 4328 预期并不悲观。适应性预期用来解释购房行为最为合适，因为人们会基于 3828 历史而产生判断。而从房价演绎的历史，恐怕正是各界对市场并不悲观预 期产生的最直接原因。房价经过 09 年的 V 型反转，10 年 1 季度房价的再 3328 次失控和 10 年 3 季度房价的反弹 ，购房者对房价难再出现十分悲观预 0 6 4 7 7 3 2 2 1 1 期，而这种预期的自我实现也将使实际房价难出现明显松动，因为在降低 1 2 5 8 1 1 0 0 0 1 9 0 0 0 0 了对房价下跌空间的预期后，房地产的价格弹性会变得较大，在适度价格 0 1 1 1 1 回调后会有需求入场，所以市场销售也并不会出现明显萎缩。 国金行业 沪深300  行业长期供求拐点尚未到来。短期调控会压制行业估值水平，但我们不认 为行业长期供求关系的拐点已到来。因为决定长期供求的两点要素短期不 会改变。一是从供给层面分析，在分税制制度下，掌握土地供给源泉的地 方政府会控制土地供给节奏，因为地方政府为了解决财政压力，不会让市 相关报告 场存在供大于求的预期；二是需求层面存在高房价和低收入不匹配的悖论 是收入结构所决定的，贫富差距的不断扩大导致剩余财富流入到房地产市 1. 《关注重估折价率高的相关公司》， 场中，所以要实质挤出这部分需求，从根本上需要调整收入分配结构。目 2