房地产估价方法：市场比较法课件.pptVIP

二、搜集、选取可比实例;一、市场比较法概述; 适用条件;二、搜集、选取可比实例;搜集可比实例的要求;三、价格换算、修正与调整;交易情况修正;市场状况调整;房地产状况调整;四、测算并确定比准价格;案例：试测算某写字楼在2010年8月15 日的正常市场价格，估价师在附近调查选取了三宗类似实例，资料如下：;二、测算净收益与收益期限;一、收益法概述; 适用条件;二、测算净收益与收益期限;营业类房地产的净收益;收益期限的确定;三、报酬率与资本化率;资本化率的求取;四、确定收益价格;直接资本化法;案例： 6年前，甲提供一宗面积1000平方米、使用期限为50年的土地，乙方出资300万元，共同建了一幢面积3000平方米的钢混结构办公楼。 房屋建设期2年，建成后1000平方米归甲方所有，2000平方米由乙方使用20年，再无偿归甲方所有。 现乙方想将其使用的房地产剩余年限购买下来，双方协商委托了一家估价机构进行估价。;二、房地产价格的构成;一、成本法概述; 适用范围;二、房地产价格的构成;开发成本;管理费用;销售税费;三、测算重新购建价格;重新购建价格的求取思路与方法;四、测算建筑物折旧;建筑物折旧的求取;市场提取法;项目;五、确定积算价格;案例：某专用仓库位于城市建成区内，土地面积为5000平方米，建筑面积为8500平方米。建筑物建成于1988年8月，钢混结构。土地原为划拨用地，2007年6月15日补办出让手续并缴纳出让金，使用年限50年。求该房地产2010年8月30日的价值。;二、各项预测值的求取;一、假设开发法概述; 适用条件和对象;二、各项预测值的求取;开发完成后的价值;三、测算剩余价格;测算熟地价值（适用于房屋建设）; 案例：某片荒地面积2km2，适宜进行五通一平土地开发后分块转让；可转让土地面积占60%；附近类似小块熟地单价800元/m2；建设期3年；将荒地开发成熟地的成本及管理、销售费用2.5亿元/km2；贷款年利率8%，土地开发年投资利润率10%；当地土地转让中卖方需缴税费为转让价格的6%，买方需缴4%。请采用传统方法测算该荒地的价格。;二、基准地价修正法;一、路线价法; 适用条件和对象;案例;二、基准地价修正法; 适用范围;案例;三、高层建筑地??分摊