满堂红房产内部培训教材.docxVIP

满堂红房产内部培训教材 房地产居间业务概述 ???房地产居间的含义 房地产居间，是指以房地产或有关房地产的业务为对象，通过居间人的协调，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的经营活动。 在房地产居间活动中，共有三方参与人：一方当事人为委托人，即委托居间业务与居间人签订居间合同的当事人；另一方为居间人，即房地产经纪机构，报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介人；第三方为相对人，即委托人的交易方，居间成功后与委托人签订转让、租赁或其他合同的当事人。居间活动成功共签订两个合同：委托人与房地产经纪机构签订的居间合同，委托人支付居间人的佣金。委托人与相对人签订的转让、租赁等合同，双方根据合同承担各自权利与义务。 ???房地产居间活动的特点 房地产居间活动具有如下特点。 ???房地产居间人必须“一手托两家” 房地产代理是房地产经纪机构接受委托人委托，以委托人名义完成委托人交代的事项，可以是房屋买卖代理也可是房地产广告代理、登记代理等。房地产经纪人只要接受委托方委托，并完成委托事项，就可以拿到佣金。而房地产居间，房地产经纪人必须为委托人找到交易或其他活动的对方，报告订立房地产交易合同的机会或促成双方订立房地产交易合同，如房地产买卖居间，房地产经纪人既要找到卖家，有房源，又要找到买家，有客源，并且要做好居间搭配，进行公关协调，达到双方同意，才能获得房地产居间的成功，有机会拿到佣金。 ???只以自己的名义进行活动 房地产居间人只以自己的名义为委托人报告订约机会或替交易双方撮合交易，并不具体代表其中任何一方，因此，居间人没有代为订立合同的权利。如果经纪人代理委托人签订合同，这时经纪人的身份就不是居间人，而是代理人了。代理人与相对人签订合同只能以被代理人的名义，而不能以代理人自己的名义。房地产经纪人在居间活动中的法律地位与在代理中法律地位是不一样的，居间人只以自己的名义进行活动。 ???介入房地产交易程度较浅 房地产居间介入交易双方的交易活动程度较浅，只是向委托人报告成交机会或撮合双方成交，起到穿针引线、牵线搭桥的作用，其服务内容较为简单，参与双方交易过程的时间也比较短。 ???服务的有偿性 房地产居间是一种有偿的商业服务。任何一种居间行为都是有偿的，只要房地产经纪人完成了约定的居间活动，促成交易双方成交，房地产经纪人就有权收取佣金。由于房地产的价值大，因此，房地产经纪人的居间佣金较高。 ???房地产居间业务专业性强 房地产居间活动要求经纪人具有一定的房地产专业知识。房地产是一种特殊商品，交易双方投入的资金比较大，当事人对这种不动产的交易行为都比较慎重。房地产居间活动要求房地产经纪人具有丰富的房地产业务知识及有关法律和合同、税务知识；对当地社区环境、经济条件熟悉，能掌握市场行情；消息灵通，反应灵敏，判断力强，信义良好，诚实可靠，按职业道德准则办事。 ???房地产居间活动范围广 房地产居间活动可以渗透到房地产经纪活动的整个过程，从房地产项目的筹划开始就可以涉足，在融资筹资、地块选取、规划设计、施工、销售各个阶段，都可以发挥牵线搭桥的作用，但目前中国房地产经纪还仅局限于房地产的流通领域，即房地产的买卖、租赁居间。 ???房地产居间活动的分类 在房地产流通领域活动过程中，列多渗透着房地产居间活动。为了适应房地产居间业务广泛性、大量性这种市场的需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成为专业化操作的、相对独立的工作领域。 ???按所委托内容不同的划分 根据居间人所接受委托内容的不同，可分为指示居间和媒介居间。 指示居间是指居间人仅为委托人报告订约机会的居间；媒介居间是指居间人仅为委托人订约撮合、媒介的居间。无论何种房地产居间，房地产居间人都只是居于房地产交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。 ???按交易类型划分 房地产居间业务的范围相当广泛，几乎可以涉及房地产交易的各种类型，如房地产买卖居间、房地产投资居间、房地产抵押居间、房地产租赁居间、房屋置换居间、土地使用权转让居间等。但最主要的房地产居间业务是房地产转让居间和房地产租赁居间。 ???房地产转让居间业务 房地产转让居间是指房地产经纪人为使房屋或佣有土地使用权的转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和机会的居间业务。房地产转让内容丰富，如买卖、赠与、交换、继承、以房地产合资入股、以房地产抵债等多种形式，其中房地产经纪人报告、促成任何一项交易，都可称为房地产转让居间。但房地产经纪人从事的房地产转让居间业务主要是指房地产买卖居间。 而房地产买卖又可分为土地使用权的转让、新建商品房期房买卖和现房买卖、二手房的买卖，房地产买