资富集团彩田项目商业部分定位及价值分析.docxVIP

香港正佳物业 定位及价值分析报告书 PAGE PAGE i 3,项目周边概况 项目一般特征 项目名称：待定 区位位置：位于福田区彩田路与滨河路交汇处 . 项目性质：商住用地（非餐饮），期限为70年。 项目规模：本项目由住宅,四层商业裙楼一层地下商业楼层和两层地下停车场组成。。 商场面积： 近16000 商场现状：整体已竣工三层。 项目个体特征 商场整体外观呈现出明快现代的风格，整体设计取向为开放式统一经营和管理的商业场所 商场周边通行情况良好，人流物流可保通行畅通的状态 调研点 车流量 人流量 车流特征 人流特征 滨河大道（A） 29000 25000 私车、货车、公交车 本地居民、外来消费者、路过人流 采田路（C） 18000 11500 私车、公交车 本地居民 3. 项目所处商圈为深圳又一新兴商圈———中心区商圈，深圳中心区作为一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设区域，其商业前景必将成为继华强北商圈之后又一崭新亮点商圈。 3.2. 区域主要行业调查表 经营种类 店 名 经营规模(㎡) 租金水平(元/㎡) 商业饱和度（估算） 平均 趋势 新一佳 16000 60（整租） 86% 0.77 略升 人人乐 12000 60（整租） 65% 平稳 好百年 40000 50（整租） 79% 0.64 略升 世纪中心 33000 80（整租） 45% 上升 新一佳 500 / 24% 0.24 略降 麦当劳 300 120（整租） 92% 0.76 平稳 彩田食街 2300 120（分租） 73% 下降 3.2.3区域居民概况 3. 商业缺口相关指标有商业饱和度、有效需求和有效供给，结合以上估算如下： 项目 饱和度 有效供给 有效需求 商业缺口值 超市百货 0.77 89 92 3 家居装饰 0.64 84 97 13 0.24 48 52 4 餐 饮 0.76 61 78 17  77.1 7.2 1、定价原则我们建议采用双轨式定价法。定价原则是从两点出发，最终综合得出最佳结论。 　　①从生产成本出发的定价原则 　　 成本是市场最终价格的主导因素，在销售不为达到预期目标的情况下，可以适当调整市场的价格，在调整过程中，不到万不得已是不能低于成本价格的。在促销过程中也可推出“成本”价格，颇具震撼效果的手段来打动目标客户，从而起到事半功倍之效果，当然，这个成本肯定不能是真实成本。 　　 以利润为中心，对于创业阶段的开发商尤为重要。 　　②从市场需求出发的定价原则 　　★ 制定有市场竞争力与形象力的价格，体现楼盘的市场价值，使品牌价值得到社会认同，同时又顾及到置业投资者的经济收入和承受能力。 　　★ 制定的价格能获得相当的市场占有率，形成良好的口碑传播，以提高项目社会地位。 　 　此外，要留出一定的市场上扬空间，吸引客户跟进，使其获得心理满足，以足够的购买支撑，达到“以快打慢”的促销效果。 　　2、项目定价策略七大战术 　　 依据以上项目定价原则，结合本项目的特性和规模，我们拟定价策略七大战术，供在动态销售过程中运用。 ● 价位战术之一：采用循序渐进的价格战术，分期、分段进行，以及灵活统筹。 ● 价位战术之二：鉴于本项目价格的可比性，为避免“有价无市”使最先购买者购买满足，故以“低开高走”策略入高，从而创造项目价格上扬空间。（本战术控制要限量20％以内，内部购房号要留足空号放量，以求将口岸被“假购”，待价升时暗售。） ● 价位战术之三：结合差异化营销策略，严格运用逐层加价和档次分类，规模大、中、小价差的方法，制定细分格，区分客户提高品牌形象。 ● 价位战术之四：依据市场销售状状况，销售节奏，结合动态企划战略，对项目价格实行动态调整（此战术要求决策权高度集中，反馈信息精确，价位走趋清晰）。 ● 价位战术之五：留一定升值余地，促进销售，为更好掌握市场脉膊，建议前期购号阶段和开盘时，拿出少量单元优惠销售。 ● 价位战术之六：以诚信的形象面市，对低价位、低折扣，尽量保持内外口径统一。（任何时期报价，都要将价位的时效性先讲清楚。） ● 价位战术之七：对特殊情况，价格方面可“暗箱”运作（主要指安全需求置业的政府官员或灰色收入者）。 8 开发经营策略建议 1．前期准备期 2006年6月 2．内部登记期 2006年7月-8月 3．开盘期 2006年9月 4．持续期 2006年10月-2007年3月 1.招商策略 待定 2.主力店招商 待定 3.中小商家