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房地产企业如何开好项目运营会 文章看点： 1.房企如何合理规划项目运营会？万科、龙湖、华润等标杆企业的做法可供借鉴。 2.如何提高项目运营会的效率？从会议准备、过程控制、成果处理三方面的思考。 在房地产企业中，业务运营的复杂度决定了管理的复杂度，每一个项目涉及多个专业领域，管理者需要借助多人所掌握的信息和智慧做出科学的决策。因此房地产企业的关键事项通常是以会议的形式研讨、决策或发布的。 然而一些房地产企业会议管理的现状令人堪忧（图1），“夜总会”、“长征会”、“突击会”不绝于耳，“会而不议、议而不决、决而不行”成为众多房地产企业会议的通病。 本文针对会议管理的典型问题进行剖析，探讨房地产企业如何开好项目运营会。 一、合理规划项目运营会议 经过合理规划的项目运营会一般具有“天时、地利、人和”三大有利因素，对于会议管理体系来说是指合适的时间、合适的条件、合适的人，即在什么时间开会、开什么会、需要什么人参加。在整个项目开发价值链上，房地产企业需结合地产行业和项目运营的特点，合理规划，构建高效合理的会议体系。 1.项目拓展环节 项目在获取之前，要做大量的科研论证工作，包括市场调研、可行性分析、投资收益分析等，为管理者提供决策依据，从项目开发前期控制风险，保证企业实现利润目标。 各标杆企业均将项目拓展阶段的会议作为会议体系中的重中之重（图2），例如万科规划了项目前置启动会、项目立项会、前置工作报告会、项目决策会等会议。其中，启动会是关键之中的关键，若该会议质量差，通常会导致后期会议大量增加。对于众多房地产企业来说，各项会议的时间节点要求还需结合企业的成熟度及项目特点来制定。 2.策划及设计管理环节 项目策划阶段与设计管理阶段可理解为项目解决方案阶段，项目的策划方案决定了项目的设计方案，设计方案是以策划方案为依据进行的，两者密不可分，互相依托。也有部分房地产企业会将采购、成本及计划管理等事宜安排到此阶段末进行（图3）。 在这两个阶段，对于项目定位、概念设计、方案设计等成果的评审与审查不可缺失，需根据项目整体把控。采购策划会和成本审查会也应在此时启动，施工图设计阶段即应完成目标成本的下达，通过控制项目成本，实现预期利润。另外，龙湖在PMO体系中设置了营销策略方案成果审查会，结合策划方案及设计方案进行营销总案评审。 3.工程管理环节 在施工准备阶段，主要任务是确定合约框架、制定采购策划及总包方案、建立招标方式等事项。工程管理即为项目自开工直至竣工的整个施工阶段的管理工作。工程管理相对比较成熟，通常一些公司会将工程管理策划、设计交底等作为重要会议进行管理。 4.销售管理环节 通常包括三类会议：营销方案决策会、价格决策会及开盘准备会。其中，营销方案会是一个不断深化的过程。一些企业又根据销售过程分为开盘版、强销版、持续版、尾盘版等不同版本的会议。（图4） 5．项目交付及后评估阶段 项目交付涵盖设计物业实体移交、竣工验收、客户交房三大方面，一些企业出于重视，会召开一些针对性的工作准备会，如内部验收方案评审会、竣工验收重大问题准备会、集中交付方案评审会等。 项目结束后，项目后评估会议对于企业客观全面地评价项目情况具有重要意义，经过自评、答疑、评分等环节形成的评分结果和评估报告，有助于企业总结经验教训，避免和减少类似问题的重复发生，提高项目开发、建设与经营管理水平，增强企业的竞争力。 二、高效会议的关键点 合理规划是开好项目运营会议的前提，而高效率是开好项目运营会议的精髓。根据龙湖对会议的理解，一个会议成功与否的关键在于会议的准备、会议过程中主持人的控制以及会议成果的处理（图5）。我们将从这三个方面切入，分析高效会议的关键点。 1.会议的准备 要想会议高效，会前必须做好充分的准备。重大事项必须提前有足够的时间思考和准备，并于会前私下广泛征求意见，最好能基本达成共识。没有初稿、方案、预案的议题尽量不要放在会议议程之内。此外，按照公司规定和要求，针对会议议题准备好上会资料。这样才可能在会议上快速做出决策，把控会议的时间和节奏。 龙湖的项目运营会议在召开前需经过部门内部的研讨和确认，之后将会议资料提交会议的组织者，由会议组织者选择性地将会议资料下发参会人员，以减少实际会议时间，提高会议效率。 2.会议过程的控制 会议过程控制主要依赖于会议主持人，主持人对会议的成效负责。会议主持人应注意会议的控制，避免过度发散、偏离议程的讨论。会议期间需临时调整议程的，主持人应提醒参会人员。会议主持人对突发的占用太多时间的议题，有权及时打断、终止；对一时难以决定的议题，指定专人主持专题会议，且指定反馈时间，并由召集人担任跟踪检查工作。 3.会议成果的处理 各类会议须指定专人负责会议成果的整理工作。所有会议参加人员在会议结束后需及时向相关部门和责任人传达会议成果，并做好相应的监