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不动产登记制度的弊端与解决思路研究 　　摘 要：该文基于笔者多年从事土地管理的相关工作经验，以不动产登记制度的弊端与解决思路为研究对象，论文首先分析了不动产登记不统一的弊端，论文中主要分析了四个方面，在此基础上，论文论述了建立我国不动产统一登记制度的几点思考。论文是笔者长期工作基础上的理论升华，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。 　　关键词：不动产登记制度 弊端 解决思路 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）07（a）-0242-02 　　1 不动产登记不统一的弊端 　　1.1 造成了登记范围的不明确 　　登记范围的确定，是不动产登记中首先要解决的难点问题。《物权法》对什么是不动产、不动产登记的范围未作明确规定，不动产登记制度主要散见于国家多部法律、法规和规章之中，缺乏统一的规定，加之各地经济差异加大，地方立法对不动产登记范围的规定也不尽相同，各种规定之间存在不相和谐甚至相互矛盾的地方。 　　一是纳入不动产登记范围的权利客体过窄。随着经济和社会的发展，传统的不动产开始分化和组合，一些新型的不动产权利开始出现，如土地空间权、地下权等逐渐受到人们的重视，涉及这些不动产客体的登记法律没有规定；有些不动产仍未进入或未完全进入交易市场，如铁路、电网、公路、输油（气）管道、城市地下管道等等，也未列入不动产登记的范畴。二是不动产登记的种类存在冲突。以土地和房屋登记为例，《土地登记办法》中专设总登记一章，其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记，而在《房屋登记办法》中不仅无总登记的概念，其他登记包括的则是更正登记及异议登记，预告登记另设章节；《土地登记办法》中权利归属及其他记载内容的变更、他物权的设立放在变更登记的规定里，而在《房屋登记办法》中所有权登记下包括初始登记、转移登记、变更登记及注销登记，地役权登记、抵押权登记另设章节。这种在登记类型上的冲突，容易导致理论认识和事务操作上一定的混乱，给不动产物权市场交易带来安全隐患。 　　1.2 阻碍了不动产市场的交易 　　我国现行不动产登记实行多部门登记制，至少存在土地、房产、农业、林业、渔业、海洋、地质、矿产等八个部门进行不动产物权登记，并且依据各自的法律还实行分级登记。这种多部门多级别的登记制度是难以适应市场经济发展的，其弊端很明显：（1） 影响不动产交易的安全；（2）增加了权利人的登记成本；（3） 造成了登记资源的浪费。 　　1.3 降低了登记信息的公开程度 　　不动产登记信息公开是登记体现公信力的重要保证，但是现在这项制度还存在很多不足，表现在： 　　1.3.1 信息公开不足 　　尽管各登记机关均承诺当事人可以公开查询不动产登记资料，但由于计划经济时代行成的思维定势，登记机关仍对不动产登记资料信息的查询设置了严格的限制，当事人只能查看到一些比较简单的粗略的内容，这与物权变动公示公信原则要求的登记信息充分、有效的公开相差很大。 　　1.3.2 查询程序不够明确 　　除国土资源部的《土地登记资料公开查询办法》对土地登记资料查询程序做了较详细的规定外，其他相关法律、法规和规章缺少对不动产登记的查询规定。很多地方立法中也只笼统规定土地登记资料、房屋权属状况可以查询等内容，极少有涉及对登记查询具体程序和范围的规定。 　　2 建立我国不动产统一登记制度的思路研究 　　建立国家不动产统一登记制度，目前在立法界和理论界并无疑义，《物权法》第 10 条第 2 款也明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，可谓是大势所趋。但《物权法》施行后的几年来，国家法律、行政法规并没有出台不动产统一登记的立法，如何构建不动产统一登记制度、要建立什么样的不动产统一登记制度等等问题，确实值得我们思考和探究。 　　2.1 完善的不动产登记制度的几个特点 　　布立克德尔曾言，一个完善的不动产登记制度，应具备下列几项条件，此乃办理不动产登记不变的原则：稳固、简易、精确、适境。结合我国实际，笔者认为，完善的不动产登记制度至少具有以下四个特点： 　　2.1.1 登记机构的统一 　　登记机构不统一，容易造成不动产登记体系散乱，政策规定前后矛盾，登记信息不完整，登记成本提升，登记公信力下降等种种问题，我国现行“政策多门”、“多头登记”的不动产登记体制已暴露出许多弊端。 　　2.1.2 登记程序的便捷 　　市场经济社会财货交易十分频繁，大量的交易需要快速的流转，这影响着社会财富的增加。登记既然作为不动产物权变动的公示手段，为加快不动产交易的节奏，登记也必须“提速”，这不仅能节省权利人的登记成本，而且能使买受人避免遭受限制登记的处分，保证取得权利的安全。 　　2.1.3 登记信息的真实 　　不动产登记的基本法理，就是作为物权公示原则具