2005年贵阳市珠江湾畔房地产开发可行性分析报告.docVIP

PAGE 兴隆珠江湾畔项目房地产开发 可行性研究报告 目录： 1、项目基本情况 1.1项目概况 1.1.1位置 1.1.2用地规模与地块现状 1.2项目主要技术经济指标 1.3项目主要财务评价结果指标 2、项目开发宏观环境分析 2.1贵阳经济发展状况 2.2贵阳经济发展趋势分析 2.3小河经济发展趋势分析 2.4贵阳住宅市场分析 2.4.1住宅市场供给情况分析 2.4.2住宅市场需求情况分析 2.5贵阳新兴住宅区域的分布分析 2.6项目开发宏观环境评价 3、贵阳城市总体规划描述 3.1贵阳市2010年总体城市规划 3.2贵阳城市发展战略目标 3.3总体发展战略 3.4项目开发规划环境评价 4、项目区域环境分析 4.1区域定义 4.2现状与规划 4.3房地产开发供应量 5、项目开发条件分析 5.1地块概况 5.2地块所在区域城市规划 5.3交通 5.4地块周边环境 5.5项目建设大型住宅区的SWOT分析 6、项目开发竞争对手分析 6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 6.2其它区域竞争对手及竞争性楼盘分析 6.3项目开发竞争对手评价 7、市场需求分析 7.1基础数据分析 7.2数据分析结论 8、项目住宅开发市场定价 8.1目标客户确定 8.2项目概念定位 8.3项目产品设计定位 8.4项目价格定位 9、项目开发投资分析与财务评价 9.1项目的总开发成本 9.1.1项目的工程进度估算 9.1.2项目总投资与成本估算 9.1.3项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划 9.2项目的财务评价与不确定性分析 10、项目风险分析 10.1项目政策性风险 10.2项目市场风险 10.3项目财务风险 10.4项目自然风险 10.5项目社会风险 11、项目特征综述、评估结论与建议 一、项目基本情况： （一）项目概况： 1、地理位置： 珠江路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。 东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的珠江路,与乐街小区相对；北面为山麓。 2、用地规模与地块现状： 珠江路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库；地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。 （二）项目主要技术经济指标： 1、珠江路A地块用地平衡表： 项目 用地面积（公顷） 百分比（%） 居住用地 21.19 58.5% 公建用地 3.17 8.7% 道路用地 5.42 15% 公共绿地 6.47 17.8% 总用地 36.25 100.00% 2、珠江路A地块规划经济技术指标： 序号 项目 数量 1 总建筑面积 44.34万㎡ 2 住宅建筑面积 41.14万㎡ 3 公建建筑面积 3.2万㎡ 4 总居住户数 3244户 5 总居住人数 11354人 6 人口毛密度 313人/公顷 7 人口净密度 535人/公顷 8 容积率 1.23 9 绿地率 33.5% 项目主要财务评价结果指标： 现金流量表（单位：万元） 12.50% 年度销售量 合计 一 二 三 四 五 六 七 八 九 启动 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 现金流入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 销售收入 　 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000 小计 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000 现金流出 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1、土地费用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 　 17220 2、前期费用 212 212 212 212 212 212 212 212 　 1696 3、建安费用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 42228 5、开发费用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 7002 6、开发税金 　 347 347 347 347 347 347 347 347 2776 7、不可预见费 62.5 62.5 62.5 62.5 62.