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不动产善意取得的理论分析 　　摘要 不动产善意取得与物权行为无因性密切相关，需要公示公信与不当得利制度的支撑，对登记错误的赔偿问题应当区分不动产登记机关的过错形态来决定赔偿责任的类型，对不动产善意取得中善意的界定主要应通过法官的自由裁量实现。本文从不动产善意取得的要件入手，分析了不动产善意取得的构成要件，特别是分析了支撑不动产善意取得制度的理论基础，将不动产善意取得放在民法体系的整体框架内予以讨论，特别重视了民事司法活动对不 动产善意取得认定的重要意义。 　　关键词善意取得 无因性 公示公信 不当得利 共同侵权 　　中图分类号：D923.2 文献标识码：A 　　不动产善意取得制度是我国物权法的一项重大创新，突破了日本等国将善意取得制度的标的范围限制为动产的藩篱，将不动产也纳入善意取得的范围。我国物权法上的善意取得制度主要参考德国民法上的相关规定，其构成要件基本类似，考察我国物权法的立法过程，可以看到不动产善意取得构成要件的变化，最明显的变化是去掉了转让合同有效的限制，另外由对善意内涵的具体表述转变为直接使用善意这一概念。 　　一、物权行为无因性与善意取得 　　去掉转让合同有效的这一要件，实现了有关善意取得立法规定的科学性和系统性，维护了民法体系的内在统一。根据我国合同法的相关规定，无权处分人订立的合同是效力待定的合同，在权利人确认前，无法满足合同有效这一要件，但是若权利人确认，则不再属于无权处分，丧失了适用善意取得制度的大前提。更进一步考察，去掉转让合同有效的这一要件实际是表明善意取得不以交易行为的有效为前提，而是以物权行为的有效为前提。根据意思表示中的效果意思可以将法律行为区分为物权行为与债权行为，转让合同是就支付价款与转移标的物所有权的义务达成合意，这种合意仅仅产生了债权债务，也就是债权法律行为的合意，属于债权行为。而所谓物权行为是指当事人交付标的物并有转移物权的合意，因而直接产生物权的变动。 　　我国民事立法是以参照德国民法体系为基础的，特别是物权法的制定，表明我国民法体系坚持了物权与债权的二元划分，物权行为与债权行为的区分是物权与债权的二元划分的必然后果，而且物权行为的无因性是物权行为真正独立的必要支撑。物权行为的无因性实现了物权行为与债权行为的分离，有学者指出，“依分离原则，德国民法实现了物权法与债权法及其他民法制度在法学理论上的彻底、明确的区分，因为物权从此有了自己独特的设立、变更与终止的法律根据，即合意。”??P 　　物权行为的无因性所要解决的问题是，“物权行为是否需要一个原因性的目的规定，以及物权行为的效力是否取决于负担行为的效力。”??Q“原因行为的无效或者撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销”??R，去掉转让合同有效这一要件说明我国物权法坚持了物权行为与债权行为的分离，而且采取了物权行为无因性的立场。 　　二、公示公信对善意取得的支撑 　　前已述及，我国物权法上的善意取得制度坚持了物权行为无因性的立场，而公示公信是物权行为无因性的必然要求。“法律对于物权变动效果之产生，并不仅仅满足于当事人单纯的法律行为上的意思表示，而是还要求有一项公示行为。只有意思表示与物权公示结合在一起，才能引起物权的变动。”??S就不动产善意取得而言，不动产登记的公示公信效力是善意取得成立的要件之一。在德国民法上，公示公信是善意取得得以发生的关键，特别是不动产登记被赋予绝对效力，除非第三人出于故意，否则即使第三人对于登记的信赖具有重大过失，也不影响这种公信的效力。“在日本，由于未采用物权行为学说，因此，在不动产方面公示没有公信力。”??T因而也未将不动产纳入善意取得的范围。根据我国《物权法》第106条的规定适用不动产善意取得时转让的不动产需要依照法律规定完成登记。未经登记，不发生不动产所有权转移的效力。 　　三、不当得利对不动产善意取得的支撑 　　不动产善意取得坚持以物权行为无因性为基础，受让人虽然根据无因性原则取得了所有权，但因缺乏基础，即无法律上的依据而取得利益，相对人可以基于不当得利请求返还。“无因性并不表示必须忍受无法律原因的物权变动，使无法律原因的处分行为得以返还（即所谓给付之不当得利），是不当得利法律制度的任务。”??U但是，不当得利已经是债权性救济而不是物权性救济了，这是当事人利益保护与交易安全保护的衡平。同时，将不当得利作为对不动产善意取得的支撑，也是对原不动产所有人的警示，一般而言，在不动产善意取得中，原不动产所有人往往具有过失，将对原不动产所有人的保护由物权性的保护转变为债权性的保护，也是在提醒不动产所有人在日常生活中强化风险意识，注意对自己权益的保护。 　　四、登记错误的赔偿责任 　　在不动产善意取得中，由于登记机构而造成错误登记使原所有权人的物权受到侵害的，根据物权法第21条规