戴德量行湖南郴州小埠古村莲湖生态园项目第三阶段报告136p前期策划.pdf

湖南郴州小埠古村莲湖生态园(南岭生态城)项目 第三阶段报告 致郴州小埠古村生态园投资开发有限公司 项目研究工作的阶段划分 至今工作 2009/11/23 2009/12/28 2010/1 2010/2 第一阶段 第二阶段（中期） 第三阶段（终期） 市场调查及项目初步整体定位 项目整体定位及首期初步定 完整首期策划 位 郴州及周边城市发展、宏观背景研究 市调结论回顾 根据客户建议深化研究，完善 工作 郴州及周边城市旅游、房地产调研 案例借鉴 报告 对政府官员、专家及消费者深度访谈 项目定位 项目地块解析及客户定位 整体发展战略 启动区初步定位 成果 郴州及周边城市旅游、房地产调 提交整体报告 提交整体报告 研初步结论 （中期） （终稿） 项目整体初步定位 项目总体定位回顾和规划调整 总体定位回顾 开发目标  现金流第一：首期成功很关键，快速稳定现金流，现金流优于利 润考虑  可持续发展：要着眼整个项目大盘考虑发展策略  合理利润 ：最终追求合理的利润回报 总体定位回顾 项目总体发展定位 “郴州首席高尚元素生活社区，辐射珠 三角高尔夫休闲度假小镇” 总体定位回顾 总体发展策略 ——内外并进，联动发展 • 短期：加快资产变现，集中资金发展优势资源， 锁定核心客群 锁定关系客户，实现初期资金回笼，奠定市场信 加快资金回笼 心. 树立市场信心 实现成本回收 • 中短期：开拓市场容量，锁定外围核心群体，扩 初步体现利润 大影响力，强化市场信心，刺激内围新客户成交， 内外并进，初步实现项目利润. • 中长期：加快配套成熟，形成内围、外围市场良 加快配套成熟 扩容消费群体 性互动，吸引新扩容群体购买，实现项目丰厚利 提高土地利用 润 丰富产品先路 • 长期：提高土地利用率，丰富产品线，实现利润 实现利润最大 最大化，最终实现项目总体发展目标. 总体规划调整 调整依据  委托方提供的最新用地指