谈某大型别墅住宅小区的造价管理.doc

谈某大型别墅住宅小区的造价管理 2011年05月建材囡鬟饰建设经济?财会?统计 刖舌 谈某大型别墅住宅小区的造价管理 唐伟敏 摘要:如何就住宅项目全过程进行造价管理,本文结合笔者多年的工作经验以及现负责的某大型别墅小区的造价管理工作进行探 关键词:工程造价;造价管理 该别墅小区位于广州萝岗,开发面积约23万m:,别墅栋数 越400多栋,另有10多栋18层高的小高层,此外因项目地处水 库旁边,交工地为原始地貌,整个项目尚须包括土方开挖,整地 平整,边坡支护,数10座小区桥梁工程,可以说整个项目造价管 理的工作是比较繁琐和复杂的.公司于07年接受建设单位的委 托而成为其全过程的造价顾问. 1设计阶段的造价管理 设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体,各设计阶段 的造价(估算,概算,预算)相互制约,相互补充,前者控制后者, 后者补充前者,共同组成工程造价的控制系统.按照该项目的造 价顾问合同,在设计阶段主要负责的工作如下: (1)在工程策划初期,根据相关的设计图纸,制订建筑成本 分享初步预算,并就设计,材料,设备选择,施工程序,维修保养 等提供有经济效益及实际专业意见;初步工程预算需要清楚列 出资金的分配,使计划得以修改,让资金得到最有限的运用,并 可作为制订投资预算之用. (21根据拟定的时间,成本及质量三方面的目标,向建设单 位提供材料价值,承包方式及合同形式的建议. (3)在设计方案进展期间与建设单位及设计单位紧密联系, 调整初步估算,提出建议,控制成本在计划预算内,并就一起对 成本有影响的事项向建设单位作出适当及专业性的警示. (4)按初步预算,制订资金支出的分期分配表. (5)根据批准的设计图纸,提供工程造价分项的详细资料与 预算计划作一个详细的比较,决定建筑造价的控制数据,并制定 详细之工程成本规划,以作为成本控制的目标. (6)按其他设计方案,工程结构,工料等提供价格比较的建 议以协助甲方及设计单位把造价控制在工程成本规划内. (7)与建设单位及设计单位共同商讨设计上对造价有影响 的项目,包括提供不同造价作比较. (8)在设计方案进度期间,与设计单位紧密联系,调整初步 预算,控制在工程成本规划内. (9)若有任何令成本预算超支的因素,如设计变更,市场价 格大幅浮动等,向建设单位及工程顾问提供专业意见. (101根据预算及建筑程序表,制订施工期间的每一月支出 预算. (11)定期为工程成本规划作出跟进及相应之修订,并为用 料,施工方法等提供可节省费用的建议. (12)根据工程成本规划,定期修订资金流动预报,以便与进 度计划相符. (131为工程,物料,设备等供应或安排作出适当之承包或分 包界定提供意见,也为招标程序提供专业意见. 在接受委托成为造价顾问后,当时具体的设计还没有出来, 按照以上阶段工作要求,视察工地后,参考其它项目的造价指 标,做了最初的成本预算.该预算分为:①土方开挖(按立方单价 预算);②边坡支护(按支护面积及单价预算);③别墅工程(按别 墅面积,分为桩基础,混凝土结构,装饰找平,机电工程等预算); ④高层工程(按高层面积,分为桩基础,混凝土结构,装饰找平, 机电工程等预算);⑤室外绿化工程(按估计的绿化面积及参考 其余高档小区单方造价预算);高架桥梁工程(按估算的桥梁面 积及单方造价预算1.在做了初步的成本预算后,经与建设单位, 设计单位的沟通不断比对调整,最终确定了初步成本预算. 在设计单位有了初步平面设计,上述初步成本预算也跟着 调整,按照设计单位,建设单位的要求做不同设计方案的造价对 比,包括外墙材料对比,挡土墙方案对比,人防方案对比,基础方 案对比等等,以利于设计单位及建设单位优选方案.08年中,设 计院就整个项目出了具体图纸,按照该图纸,我们做了更详细的 成本概算.该成本概算在原来初步预算的基础上更加细分,比如 将原来的土方工程再按各个区域划分,边坡支护按不同的支护 方式划分,挡土墙支护,锚杆/锚索支护,纯放坡植草支护等,别 墅及高层因为已经有建筑图纸,所以按一般的工种分为桩,基础 梁,结构框架,此部分因结构设计还没有出来,都是依靠公司其 他项目积累的经验数据来做估算,待结构设计出来还须复核调 整.而建筑部分则分为砖墙,铝合金门窗,外墙装饰,室内找平 等,机电部分也按照电气,给排水,消防,弱电,电梯等细分,这样 划分也是为了方便日后和各合同价格进行对比分析. 在09年2月各结构图纸以及机电都完善了后,最终的成本 概算才确定下来,不过造价的控制工作是动态的,不可能固定不 变,之后因为各种原因,第一期开发的主体结构直到l0年中才 定标,此期间的人工及物价都上升得比较快,O9年确定的概算 价格明显不适用,所以之前已经确定的概算价格也需要相应的 按照最新的人工材料价格修改. 总之设计阶段的造价管理