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关于住宅建设用地使用权期间届满后无偿续期问题的探究 　　摘 要：众所周知，随着三十多年来改革开放的进行和深化，中国各项事业特别是城市化建设取得显著成就，与城市化相对应，住宅建设用地使用权的诸多法律问题也逐渐凸显。中国2007年颁布的《物权法》第149条第1款中规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对续期的方式、续期的费用、续期的次数却没有作出进一步规定。旨在通过探究住宅建设用地使用权届满后无偿续期的相关法律问题，论证无偿续期的可行性和正当性。 　　关键词：住宅建设用地；期间届满；无偿续期 　　中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）10-0304-02 　　自改革开放和社会主义现代化建设以来，中国发生了翻天覆地的变化，城市化进程不断加快，人民生活水平也逐步提高，生活日新月异。但与此同时，大量人口向城市迁移，对城市的承载能力提出了新要求，住房问题也开始显现出来。 　　一、住宅建设用地使用权凸显的问题及其百姓关注的焦点 　　（一）住宅建设用地使用权凸显的问题 　　中国的建设用地使用权期限为70年，这可谓是众人皆知，但经过从建国到跨越新世纪的发展，中国沿海许多地区已经面临70期限届满的难题。而关于住宅用地续期的法律，只在中国2007年颁布的《中华人民共和国物权法》第149条第1款中规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对于续期的方式、续期的费用、续期的次数却没有作出进一步规定。东部沿海地区对该难题的处理，很大程度上是依据行政法规和土地管理条例，而这类公法性质的法律，实际上是为行政行为提供依据，其保障程度自然低于保障住宅用地使用权人权益的物权法。 　　（二）百姓关注的焦点 　　上述出现的住宅建设用地使用权问题，在续期的方式、续期费用、续期次数三个选项中，人们目前最关心的当属续期的费用问题。续期的方式、次数只是业主们实现续期的手段，而费用的有无、费用的多寡，却从本质上关系到百姓对住宅用地使用权的保持能力。 　　二、关于有偿续期、无偿续期观点的讨论 　　（一）续期费用百家谈 　　1.一种观点认为，建设用地使用权期间届满后应当有偿续期。理由如下：第一，土地是不可再生资源，有偿续期实质上是对部分个人财富的社会转移，符合限制人们靠祖辈遗产坐享其成而鼓励自身劳动创造财富的观念，是社会公平的体现。第二，土地使用费实质上既有累计收取的地租性质，又有一次性收取的税费性质，具有明显的期限属性。续期是为取得新期限应缴纳土地使用费。第三，土地收益具有很强的财政属性。有偿续期可以提供稳定的地方财源，为社保、民生和经济建设提供动力。第四，无偿续期，虚化土地所有权，有土地私有化之嫌，同时不利于土地资源的配置和城市规划发展。 　　2.另一种观点认为，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付土地使用费。其理由在于：第一，“自动”续期，意味着使用权人不需要采取任何行为，包括支付土地使用费行为，建设用地使用期限就会自动续延，否则，就不是自动续期了。第二，消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收入购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。 　　3.多余大多数民众则普遍认为，住宅建设用地使用权期限届满后应自动续期，并且认为不应支付土地使用费。土地是人们安定的根本，如若使用权期间届满后还需要另行缴纳土地使用费，那么这就与人们买房的初衷和期望相背离。 　　（二）对有偿续期观点的辩驳 　　1.法理角度看，土地使用权续期本质上是取得新的土地使用权，因而应当遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期。 　　笔者认为该种说法是值得商榷的。（1）上述观点混淆了有偿使用和有偿续期的区别，有偿使用不等于有偿续期，而有偿续期必然是有偿使用。要遵循国有土地有偿使用原则，可以通过缴纳土地税款或者其他的方式得以实现，土地使用权的有偿并不一定需要建立在有偿续期的基础上。（2）建设用地使用权分为非住宅建设用地使用权和住宅建设用地使用权，对于非住宅建设用地，由于不可避免掺杂商业用途，期限届满后需要有偿获得土地使用权自然无可厚非，此非本文的主题，笔者在此不论。但对于住宅建设用地，民众取得其使用权的最初始目的在于对地上房屋的空间占有，在于居住，而非商业目的，70年的使用期限届满后，若需要人们对同一房屋、同一土地使用权两次支付价款，有违土地使用权设立的本质和民众的期望。 　　2.从土地制度来看，无偿续期使得土地所有权无法体现，虚化土地所有权，有土地私有化之嫌，同时不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。 　　笔者认为这种说法也是值得商榷的。该观点忽略了两点：（1）续期费用与续期期限。无偿续期本质上来说只是续期的费用问题