2012年经纪人“搏”学争霸赛知识点-买卖.docx

PAGE21 / NUMPAGES75 2012年 经纪人“搏”学争霸赛知识点-买卖 （政策信息截至到2012年8月28日） 第一部分：交易知识 一、签约环节 1.1出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？ 出售房屋除产权人外，具备合法签约权利人的还有产权人的合法代理人、产权人的公证委托人或产权人的法定监护人。 1.2买卖合同签署中常见的错误表述有哪些，如何表述是正确的？ 合同常用规范术语 　 错误表述 正确表述 公司名称 北京链家 北京链家房地产经纪有限公司链家地产 收费名称 居间服务费、信息服务费、代理费 2.2%居间代理费 担保费 0.5%保障服务费 代理人 委托人 受托人 委托定金 购房定金 意向金 1.3买卖业务中，签署定金和合同相关文件时，应注意的事项有哪些？ 《委托支付买卖定金协议书》中规定的委托期限是自签署本协议起十个工作日；且在委托期限内，定金未转交给出售人的，乙方应在委托期届满后的五个工作日内将定金无息返还甲方。 购买人在明确表示拒绝支付定金后，我们不得转定并及时将收取的定金进行返还。 《买卖定金协议书》中规定：甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。 定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金的授权委托书，否则一律不予转定。 买卖业务中，向客户收取的定金额度最高不超过房价款的20%； 接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管。 买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》和《居间成交确认书》时，我们可以收取居间代理费。 签署存量房买卖合同时要注意以下几点： 物业地址必须严格按照房屋产权产证填写，确保准确无误； 土地使用权的获得方式商品房及已购公房选择出让，经济适用房等选择出让； 经纪执业人员签字的地方填写两位本店注册经纪执业人员姓名及资格证书编号； 买卖双方的姓名、证件号码确保无误，邮政地址为客户能收到文件的地址，同时电子邮箱确保有效； 合同签署日期要填写合同签署的当日。 《存量房交易结算资金自行划转声明》中的房价款应该填写网签过户价。 代理人没有取得业主书面授权委托书签约时，必须填写《代理人关于代理权的承诺书》。 签约时，配偶一方不在场情况下，业主需要填写《关于配偶同意出售的承诺书》；配偶在场的情况下，配偶需要填写《配偶同意出售证明》。 继承房产的出售，全部继承人必须共同签署买卖合同，如部分继承人无法亲自签署的，应授权他人代理。 1.4签约时，合同是否必须由本人签字？如果任何一方行动不便，需有委托人来代为签约，应办理哪些手续？ 合同签署必须本人签字；如有特殊情况，可以由受托人持本人身份证，委托人亲笔委托书（或公证书）及其身份证件来签署合同。 1.5合同签署中，如果有涂改的地方，应当做何处理？ 买卖双方签字，居间方盖章确认 1.6合同签署中，物业地址一栏应当如何填写？ 与实际地址一致还是与房产证一致？严格按照房产证地址填写 1.7各类合同上，房屋成交价格一栏如何填写？此价格应当与哪些合同上的价格一致？合同签署中，如果有空白处不填写内容，应该如何操作？ 成交价要把网签价格和家具家电装修价款分开来写，成交价要与自行划转声明和授权委托书的价格保持一致，都要体现网签价格；空白处要打斜线，防止后期填写内容（合同当中体现的成交价格为最终过户价格，家具家电为成交总价-成交价格） 1.8公司购房，合同应当如何填写？ 购房人一栏处填写公司全称，并加盖单位公章 1.9经纪人在买卖业务过程中，发生哪些情形公司应予以退还代理费？ 尚未签署《北京市存量房屋买卖合同》和《居间成交确认书》发生双方解约的； 经纪人在居间过程中存在故意隐瞒重大实情导致交易无法进行的； 合同填写中存在重大遗漏导致交易终止的； 因不可抗力导致交易无法进行的。 1.10如果我们没有过错（合同签署完整、诚实告知），买卖双方有一方违约，居间代理费怎么处理？ 按合同约定，代理费由违约方赔偿给守约方，原则上不应由我公司退还。 就未发生的贷款、过户费用，可协商解决。（从法院判决看，应予以退还） 1.11在《买卖定金协议书》中规定的乙方的房款支付方式一般包括哪几种？ 《买卖定金协议书》中规定的乙方的房款支付方式包括全款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款。 1.12《签约告知书》的使用和内容有哪些？ 《签约告知书》为折叠式彩页小册子，便于携带，由公司依据《房地产经纪管理办法》及相关监管部门的要求制作。公司经纪人须向买卖双方逐条讲解告知书的内容，确保买卖双方知悉并看后在回收联上签字留存确保业主和客户悉知。告知书的内容主要为业主、客户签约前的服务信息告知及风险提醒等。包括交易房屋坐落及市场参考价、标的房屋概况、经纪服务内容、风险提示、资金安全提醒、交