从建筑设计角度浅议居住区地下室空间开发与利用.docVIP

从建筑设计角度浅议居住区地下室空间的开发与利用 　　随着地产开发市场和建筑设计市场不断追求精益化，对于一个建设项目的关注点已从一味追求品质或一味追求售价，开始向成本与综合收益上转移，地下室空间也逐渐从单纯的沉没成本变成开发商创造利润和控制成本的重要因素，从而地下室空间的开发与利用变得越来越重要。这里从建筑设计角度出发，以居住区为例，讨论地下室空间的开发与利用。 　　1 地下室空间的开发原则 　　地下室空间的开发原则可以简单总结为四个字：少建、多卖。地下室空间与地上空间相比，建设成本高，销售价值低，所以绝大部分的居住区项目从成本角度出发都会要求尽量控制地下室规模，减少初期的成本投入。这些成本除土建成本外，一些省市还会包含地下室面积带来的土地出让金成本。但是从另外一个角度来看，地下室空间虽然销售价值会低于地上空间，仍具有一定的销售价值，特别是地上销售单价较高的地区，如北京、上海，即使是以地上单价的一半或1，3进行销售，仍然高于其建设所需的土建成本，所以适当挖掘地下室空间的销售潜力是目前很多项目的研究重点。 　　2 “少建” 　　关于地下室“少建”的问题，我们暂不考虑地下室的销售价值问题，只讨论如何最大化地降低开发商的成本付出。 　　2.1 优化楼座地下室层数。将非收益地下空间面积控制在最低 　　地下室面积可以简单分为两部分：单建地下停车库和楼座地下室。其中楼座地下室是开发商最不愿意面对的，为了降低其所产生的建设成本，有以下两方面问题需要控制：1）在结构合理的前提下，最小化楼座地下室面积；2）在结构合理的前提下，最小化楼座地下室挖深。 　　为了实现这两个目的，大量项目会考虑尽量将单建地下停车库与楼座地下室脱开进行设计，在停车数量要求较高的项目中，至少可以让楼座与周边的楼座脱开，并留够一定的施工距离，一般在3m以上，以满足楼座地下室可以与单建地下停车库不同期施工，并缓解基础对楼座地下室挖深的要求（图1，2）。 　　从成本角度，这种作法有以下三大优势。 　　（1）节省建设成本。常见的1层普通停车框架结构的单建地下停车库按3.6m层高、1.8m覆土和0.3m的室内外高差来计算，如果楼座地下室与单建地下停车库底板做成一平，那么楼座地下室的总层高将有5.7m，基本相当于两层标准层的层高。根据《高层建筑结构设计规范》，当设防烈度为7度或7度以上时，对于天然地基，高层建筑的基础埋深不宜小于建筑物高度的1/12。推算下来，当建筑高度在75m以下时，楼座地下室总层高5.7m，从结构角度来看是偏浪费的。一旦楼座地下室与单建地下室脱开，两者的挖深可以独立考虑。但这种作法并不一定节省建设成本，因为在节省楼座地下室挖深的同时，会增加大量的挡土墙，所以对于建设成本的核算一定要通盘考虑。 　　（2）节省融资成本。这种作法可以缩短脱开部分楼座的施工周期，将销售节点提前，同时可以将单建地下停车库的建成节点置后，减少销售前期大量的成本投入与资金占压，从而大幅提前现金回流，大大降低融资成本。 　　（3）节省土地出让金。北京地区五环附近的土地出让金已经全面进入5万时代，楼座地下室如果要考虑销售，需要补交土地出入金，如果按地上单价的1/3计算，也是1万多元的单价，已经远高于建设成本带来的影响，所以在成本的考量上，土地出让金往往会比建设成本更让开发商感到压力，同时也让压缩地下空间面积的意义更加充分。 　　当然并不是所有的楼座地下室与单建地下停车库脱开设计都是最优选择，当楼座与单建地下停车库没有脱开，甚至楼座被单建地下停车库完全包围时，从建设成本角度上，适当放松楼座地下室底板挖深，与单建地下停车库底板做平反而成本较低。 　　在降低成本的同时，很多项目同样需要兼顾居住品质，单建地下停车库与楼座地下室之间使用通道连接，可以解决住户从车库入户的问题。 　　根据不同的实际工程情况，楼座地下室与单建地下停车库可以存在不同的关系情况：情况一：单建地下停车库为1层，楼座地下室与单建地下停车库脱开，只做1层，地下室底板不同高，之间通过通道解决高差（图3）；情况二：单建地下停车库为1层，楼座不做地下室（图4）；情况三：单建地下停车库为1层，楼座地下室同样只做1层，但与单建地下室底板按一平设计，楼座下地下室可做两层，也可做1层（图5）；情况四：楼座只和地下车库地下一层连接，不落到地下二层，单建车库地下室平面做退台（图6，7）；情况五：楼座下地下室做大层高，控制地下空间面积，将非收益地下空间面积控制在最低，避免非可售空间土地出让金的缴纳（图8）。 　　2.2 优化单建地下停车库柱网和行车动线，控制车库单车位面积指标 　　由国标《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98不难看出，小型车不同停车方式所占用的单车位及通车道所需尺寸，以垂直式后退停车所占用的停车面积最小。故