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从建筑设计角度浅议销售型集中商业的特点与难点 　　1 什么是集中式销售型商业 　　传统的持有型集中式商业的特点是：集中的体量、综合的业态、由开发商完全自持、运营方统一运营。随着电商冲击不断加强，传统的持有型集中式商业对于开发商的资金压力越来越大，又由于目前国内资本市场还没有成熟的针对商业地产的金融产品以满足开发商的退出需求，因此销售型集中商业应运而生。 　　销售型集中商业不同于以往，虽同样是集中商业的体量，但充分考虑了开发商的退出策略。开发商在通过商铺销售完成资金回笼的同时，往往在一定时期内会自持一定比例的商业面积，并且由运营方在部分区域或全部区域内统一招商运营。 　　2 销售型集中商业的设计特点与难点分析 　　2.1 运营平面vs销售平面 　　由于统一招商运营的需求，销售型集中商业的销售有时候是一种虚拟的分割销售，在商业正式投入运营后，客户所看到的不同商家之前的分界不是商铺分割销售的边界，有可能会出现运营时的一户商家占有两户或以上销售单元的情况，也有可能在一个销售单元里运营时会招入多户商家，或者是运营时的商家与销售单元之间完全没有关系，完全是两套平面。于是，对于设计来讲会出现两版平面：运营平面与销售平面。在设计过程中，会以运营平面为主进行整体考虑，在这一点上，和传统的自持型集中商业一样，需要考虑未来实际入驻商家所需要的土建设备机电条件，以及空间和动线的组织。不同的是，需要分阶段考虑销售平面，关注该项目的销售指标，比如单位销售面积以及使用率等。 　　2.2 舒适度vs使用率 　　对应着运营与销售这两版平面，舒适度与使用率的矛盾就凸显出来。对于运营来讲，商业的公共空间是有其积极意义的，它意味着客户在体验消费时的环境舒适度，档次越高的集中商业，往往其公共空间所占的面积比例越高。而对于销售来讲，公共空间的作用则完全是消极的，原因很简单，具体如下。 　　商铺的销售肯定是以销售面积为计费基础，而目前的商铺租赁市场是以套内面积为计费基础，所以对于商铺的购买方来说，在商业建成前通过图纸购买商铺时，使用率过低往往是不能接受的，公共空间是很大的消极因素（注：销售面积=套内面积+公共空间面积；使用率=套内面积，销售面积）。所以，在销售型集中商业的设计过程中，运营舒适度与销售使用率往往是矛盾的，需要通过整体商业定位进行权衡和取舍。 　　2.3 室外商街vs室内商街 　　由于公摊面积的敏感性，销售型集中商业尽量以满足基本平面交通与竖向交通需求为原则进行公共区域的设计，适当放松舒适性的要求，甚至公共空间应该做成室内或室外，也是一个需要与开发商进行讨论与决策的重要问题。 　　在我国的北方地区，由于严寒气候和恶劣天气的影响，室内商业公共空间的舒适性往往高于室外，但室外步行商街的使用率一定会远高于交通完全依托于室内公共空间的传统集中商业。综合考量下，在设计销售型集中商业时，往往不能像传统的自持型集中商业那样，把室内空间做得非常宽敞，形成大量的室内挑空广场，销售型集中商业的公共空间往往会更加紧凑，甚至经常在权衡之后采用室外步行街与室内商街相结合的方式，在严格控制使用率的同时，满足部分区域的室内动线。 　　2.4 带租约销售vs“裸卖” 　　集中式销售型商业从运营角度来讲有以下三种销售模式。 　　（1）集中商业全部统一招商运营，由运营方统一进行业态管理，所有销售单元均带租约销售，买家不能私自选择其他商家出租，同时运营方承诺买家一定比例的回报率。 　　（2）部分商业在一定时期由开发商自持，由运营方统一招商运营，进行业态管理，其他区域的商业先期进行销售，销售后商铺由买家自行选择商家出租。 　　（3）开发商完全不考虑运营问题，全部销售，并由客户自行出租，也就是所谓的“裸卖”。 　　从实际项目反馈看，第3种模式很难在运营阶段让商业真正存活，而且没有任何承诺的销售，对于集中商业来讲，极难打动客户，所以并不成立。 　　前两种方式均有其可行性，但在设计上会形成不同的平面特点：第一种模式在平面上与传统的自持型集中商业差距不大，只是公共空间相对紧凑；第二种模式往往会以室外步行商街的形式为主排布销售商铺，局部作为主力店由开发商自持，形成小范围的集中商业。 　　2.5 自持商业比例 　　从运营角度来讲，自持商业比例越高越好，可以更有力地控制业态，引入主力店；相反，从销售角度来讲，自持商业比例越低越好，因为前期货值和自持比例直接相关，如果自持比例过高，开发商的现金回流都会出现问题。 　　对于一般的销售型集中商业，合理的自持商业面积比例往往维持在25%以上，一些项目在前期的自持比例会更高，甚至超过50%，开发商会有计划地在一定时间内逐步将自持商业变成销售商铺，分阶段销售，相对平稳地完成退出。 　　自持商业的面积比例和主力店的定位与设计关系很