2010年苏州太湖高尔夫城仕营销方案（市场及企划部分）课件.pptVIP

太湖高尔夫城仕-营销方案（市场及企划部分）;;项目一期总建4.3万方，计647套。 今年10月正式开盘，12月底之前去化420套， 回款资金3亿，力争4.5亿的销售额。;苏州大市表现;苏州三年来大市表现;苏州09年大市表现;区域及板块界定;区域市场表现;数据二：吴中区酒店式公寓09年全年供应5.4万方，累计去化3.9万方;周边在售公寓市场表现;未来1-2年内区域公寓供应;待建;1区;竞的单位;温泉1858;1月 2009年;2010年大市及区域研判;项目竞争层面研判;项目参数回顾;项目竞争层面研判;我们应当明确我们的核心资源：太湖度假资源、高尔夫球场资源、成熟酒店资源 我们的客户，是有钱有闲的菁英阶层，居住安全性、度假舒适性、服务多样性是最重要的。 我们的客户，基本拥有2-4套房产，身价超过500万，相对于品质而言，他们更关注服务与置业目的切合程度 所以，我们需明确客户需求，并在硬产品与软服务层面，最大程度的符合其需求： 用最实用的科技性能，迎合度假性居住需求。 用最贴切的定制物业，满足客户的生活需求。 为准项目客户，打开高尔夫运动的方便之门。;项目;项目;楼宇对讲、防火防盗报警;刷卡式信报箱;系统组件;项目名称;;;;SWOT分析;市场定位;客户定位;客户特征描述： 经营私营企业，产业在太湖周边；区域性较强，保值意识较高 年龄35－45岁之间，通常三代合居； 对应购买动机： 考虑到总价不高，产品项目又具有保值性，有能在当地体现身份价值 重点来源： 环太湖沿线由村办企业转型后的民营企业。;客户特征描述： 多为地区级部门相关高级官员，收入渠道多元；商政一体 年龄35－40岁之间，三口之家 对应购买动机： 需求周末度假休闲之用、社区私密性强、交际会友 重点来源： 区域级政府机关（如木渎等靠近太湖区域）;客户特征描述： 接受过高等教育，属于企业精英，眼光长远，对任何事物有独到见解； 年龄35-45岁之间，三口之家 对应购买动机： 社区环境、身份体现、升值潜力、独享的资源优势、商务会有、生意洽谈 重点来源： 新区一些外企公司、知名企业公司职业经理人等。;客户描述-苏州大市;客户特征描述： 在上海生活、工作；每年都有特定时间段来苏州居住，踏青、祭祖是其来苏州主要原因，顺带会在苏州度假一段时间；朋友、亲戚都有在苏州太湖区域置业用于度假的经历；后续家中长者养老住所。 年龄40-55岁之间，三口之家或三代同堂 对应购买动机： 踏青、游玩暂住地，度假投资兼顾；享用太湖稀缺资源；拥有高尔夫球场的品质生活 重点来源： 上海大市范围。;客户描述-长三角及其他;客户份额判定;定位综述;第三部分 推广营销定位;推广定位;支撑二：太湖文化及稀缺自然资源;定位支持;推广总精神;原形象提升：保留原案名，在设计稿上进行进步形象提升。;LOGO及VI系列延展;;;;;LOGO设计——备选;LOGO设计——备选;第四部分 整体营销推广方案;产品说明会，内部试水 发行VIP卡锁定客户 各类体验活动，客户外延;分阶段推广总纲领;准备期;接待布点建议;;;;蓄水期;活动目的： 价格、产品偏好度、产品功能类型测试 客户选择： 集团内部客户，银行VIP卡客户、项目累积客户等 活动内容： 借用高尔夫酒店现场进行，红酒品鉴会，音乐鉴赏会，产品说明；内部VIP卡首期发行，同时发布VIP卡细则，筛选内部有效客户。;活动目的： 打造高端形象，增强客户期待值 客户选择： 集团内部客户，银行VIP卡客户、规模控制在100人以内 活动内容： 借用高尔夫酒店现场进行，介绍国际顶级物业管理公司——世邦魏理仕，进行开发商与物业公司的签约仪式，并现场解答客户关于物业的提问。;活动目的：以太湖旅游节为契机，锁定度假客户，扩大项目影响。 客户选择：集团内部客户，银行VIP卡客户。 活动内容：1、以赞助冠名形式或在旅游活动刊物上发布广告的形式参与； 2、组织客户参加或观赏龙舟赛，礼品粽子分发、泛舟游湖、高尔夫试玩等体验内容，并给现场旅游人群派发项目资料。;认购期;认购期;活动目的：利用优势资源进行体验活动，加深客户对项目的印象，促进口碑传播。 客户选择：会员及准客户，上海等周边地区高端游艇俱乐部客户。 活动内容：利用专属游艇进行环湖休闲游，同时安排艇上垂钓大赛、自助西餐、鸡尾酒品鉴，在售楼处等待的客户则欣赏乐队演奏、聆听产品说明环节。;活动目的：吸引奢侈品消费圈层人士，进行品牌联动，塑造高端形象。 客户选择：VIP会员及成交客群、商场VIP客群。 活动内容：与泰华、美罗等商场奢侈品牌进行联动营销，引入尊贵生活理念，邀请商场VIP客户及VIP会员及成交客群，举办品牌服饰发布会、珠宝展示会、手表鉴赏会等小众圈层活动。;活动目???：吸引长三角广度圈层的投资客，实景展示项目优势，制造口碑。