(定位定稿)西环财富广场项目商业定位及物业发展报告课件.pptx

彭州.西环财富广场 商业定位及设计建议报告;;;01;城市规划：中心城区土地使用控制性详细规划;城市规划：周边道路建设;城市规划：分区城市设计——龙兴寺、牡丹新城、外东街片区;;项目背景：四至条件;项目背景：发展核心要素;;;;;02;;;现有竞争分析：目前彭州在售商业，以住宅底商或裙楼商业为主，无大体量集中式商业项目。;潜在竞争分析：主要以城区旧城改造片区的商业用地和新区的规划用地为主。;当前可查的潜在竞争项目分布:主要集中在牡丹新城及南部新城;从竞争上看：彭州目前缺少主题性、目的性、现代商业物业。;同时也缺少具有现代商业理念和竞争力的高品质商业街区。;;;;;;;;;03;;;;企业有什么样的开发运作策略？ 项目该怎样定位？ 项目如何规划设计？ 如何突出项目优势、规避地块不足？ 判断定位和规划方案的标准是什么？;04;风险最小 VS 变现速度最快 VS 资产价值最高;抓住四个机遇;■立足项目区位、跳出区位，用创新理念，打造彭州标杆商业物业。 ■关注企业需求，以搭团队、树形象、聚伙伴、建模式为项目运作的核心，保证项目成功开发、招商、运营。 ■贯彻“先商业、后地产”全程、系统策划理念。 ■项目从定位、规划到招商、经营全程系统策划、全方位同步运作。 ■在充分挖掘地块价值和周边居民消费需求的基础上，进行精准项目定位、商业业态规划、商业档次定位。 ■大力营造体验消费环境，充分考虑项目的特色性、文化性、舒适性、互动性，并与商业定位及商业业态高度融合。 ■复合商业业态，以相对规模化和集群化取胜，形成区域性目的消费。;项目竞争姿态;项目商业运作策略：实现六方共赢。;项目核心竞争力的构建;经营管理即是前期提振市场投资信心，产生租金溢价心理预期的重要支撑，同时也是后期实现项目资产增值和品牌口碑的主要保障。;05;项目属性界定 ;46;;商圈及人群界定 ;城市区域级商业中心;价值主张;形象定位：品质、格调、潮流;商品档次定位;主题定位;参考案例：地中海风情主题——上海开元地中海;以海洋为主题的购物中心，从购物中心形象立面的设计，到服务台的设计，到中庭海洋餐厅的设计，都体现了浓郁的海洋风格。 青衣城的独特设计，引进了海洋及航海意念。承袭邮轮的特色布置，辽阔的流线型走廊、色彩缤纷的航海旗杆，每一处地方，皆各具特色，带给你无限惊喜。 ;以天空之城为主题的购物中心。从人造天空的天幕设计，到通天梯的设计，都体现了朗豪坊是一个以年轻、时尚、现代为特色的主题型购物中心。;参考案例：特色主题——新加坡艾恩果园购物中心;创造一个活力、时尚的商业主题及现代消费环境;消费者定位;业态定位;业态定位;注：以上配比只为示意参考，不作为具体面积参考，以最终招商方案为准。;注：以上布局只为示意参考，不作为具体面积参考，以最终方案为准。;以项目定位为准则 满足项目目标客户群体需要;项目进驻品牌建议;项目进驻品牌建议;规划布局及物业型态选择比较;投资测算;测算依据;规划布局及物业型态选择比较;1、从资产持有获取长期物业保值增值的角度，宜选择全集中方式。大量持有，少量销售或不售（散售以后内部空间管理难度难以调和，持有物业增值具有风险）。 2、全集中方案物业品质高，若经营管理到位，后期增值大；但可销性差，前期投入高，并需要引进或组建高水平商业经营管理团队； 3、从短期内销售变现的角度，宜选择方案二或方案三。 4、要实现百货的销售需能贴牌品牌百货，售后返租，一定年限内包固定回报（5-8%）。 5、风情街若前期合理布局和动线规划，后期专业管控，可售型商街的氛围和档次仍然是可控的； 6、彭州的地下商业物业投资者接受度低，需作好持有的思想准备。;06;规划设计总原则;; 认识城市综合体;城市综合体概念;;;酒店+写字楼+商场+公寓+住宅等多种（3 种以上）功能均衡发展。;;酒店;;;开发、定位、经营难度进一步加大，竞争加剧。;综合体定位雷同、同质化明显、商源争夺激烈。;城市综合体运营难度加剧，对城市综合体综合运营需求进一步扩大。;从外资和国内商业巨头进入成都的步伐和运作模式来看，“持有经营、定向开发”将是成都发展的方向。 如今已有凯德置地来福士和天府中心项目、宽窄巷子、成都东区音乐公园、仁恒置地广场、凯丹广场等项目，以及仁和春天百货、中环广场的新世界百货、远东百货、双桥子家乐福等众多的大规模裙楼商业或者独立商业，采取只租不售方式。 在建的众多综合体项目，如华润万象城、华置广场等也明确全部保留 ；随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，商业地产自持比例正逐渐增加，大规模商业地产销售的比例会越来越少。 越来越多的商业地产项目，尤其是位于城市中心的商业地产项目都普遍采用了“定向开发、持有经营”模式。保留全部或者大部分物业进行经营运作，对开发商的资金实力、把控能力、资源整合能力