2009年同策东渡常州薛家镇奥园多元社区项目定位报课件.ppt

谨呈：东渡房地产开发责任公司;思考路径;项目开发目标;直接竞争—— 薛家镇居住区 以薛家镇自然镇为基础的居住区，相对于东面的核心区属于边缘地带;由于本案客源分布范围较小，区域封闭性强， 故竞争区域界定以薛家镇及临近的沿江开发区范围内的住宅项目为主要研究目标;竞争区域;区域内项目风格相对单一，立面多以涂料为主，整体欠缺品质感;项目;区域市场价格体系;未来供应量预估;核心问题界定;核心问题界定;Question：;开发策略及经济测算;;策略1 产品导向策略;产品导向策略;全市典型成功案例解读;;地理位置;围合式布局，中央人造水系与运河形成双重水景 地平抬高2.1米以隔绝住宅与商业;卖点1：市中心地段，地段豪宅 卖点2：水景住宅，沿河100米景观长廊 卖点3：商业配套，商业面积接近10万平方米; 地段豪宅，大盘项目 运用了人工造坡的手法 项目实际品质一般;;;基本参数;绿化率：37% 兵营式排布，略显呆板 200多种的本土植被;恒温：室内作用温度维持在摄氏20度至26度之间 恒湿：室内空气相对湿度维持在30%至70%之间 恒氧：室内送入的新鲜空气量按照国家住宅设计规范，大于30立方米;三房二厅二卫（133㎡）;实景样板房——2000元/㎡; 常州较为少见的全装修房(装修标准2000元/m2) 移植的高科技住宅为项目核心卖点 科技住宅接受群体小;;;项目名称;赠送面积：15m2;小区大门设置体现品质;多种的单元门设置 部分为底层架空，4.8米挑高;大堂为全石材铺装 但电梯厅部分为涂料，略显不协调;大量的人工水系景观;大量的人工造坡 大量的全冠移植 400种植被;排水沟，雨水管全部都为隐藏式的;小 结;;;项目名称;建筑形态;1300米滨河长廊 ;3/2/1 90m2;3/2/2 113m2;花园洋房一二层 2/2/1 89m2;小 结;; ;;项目定位机会点;R2;策略2 蓝海竞争策略;蓝海竞争策略;蓝海竞争策略;项目名称;该案商业面积近36万㎡，住宅面积近110万㎡；整个项目规划分为中央港湾区，滨湖西区和滨湖东区。;景观节点;一期·花语莱茵;一期·花语莱茵‖经典户型——花厅美墅;二期·珀丽南岸;二期·珀丽南岸‖经典户型——Me邸;项目名称;西班牙建筑风格，景观主要围绕地块北侧公园打造。 项目规划有???层、花园洋房、叠加别墅、联排别墅，呈北高南低状排布；高层全部位于北侧，南侧是洋房和别墅产品。;花园洋房产品设计;经典花园洋房户型;项目名称;北区;一期项目;一期项目经典热销户型;一期项目经典热销户型;一期项目经典户型;一期项目经典户型;蓝海竞争策略;策略3 需求导向策略;需求导向策略;项目;70、80年代生人 最大的刚35岁，最小的刚25岁 他们的需求与经济实力与日俱增 他们也许不是白领 收入也不多 但是，在当地拥有一个家是心中的愿望 由于工作，日常生活已经融入到了新北 渴望成为“新”北人 可能已经面临着成家的压力 薛家镇也许是他们人生的新的一个起点;他们出生并成长在新北 对于本地具有特殊的感情 他们原本与家人同住在私房 但他们渴望高高在上的生活 楼房是他们的生活目标 年龄的增长坚定了他们的追求 同时增长的还有独立的追求与经济实力;他们生活在薛家镇 他们工作在新北区 亲戚圈子与朋友圈子都在周边 市区对于他们来说是另外一个世界 他们习惯了全家生活在同一个屋檐下 他们也许很传统 但是不妨碍他们追求更好的居住条件 区域的发展为他们带来机会 向往整洁高档的居住环境 向往和谐平等的邻里关系 向往宽敞的客厅与明亮的卧室;客户来源;需求导向策略;目标下的策略;开发策略及经济测算;Q1 2.0容积率下产品线如何定位？;定位方案建议;定位方案建议;地块属性： 占地154380方，容积率2.0； 地块由南北两块不规则形状组成，周边 无景观资源且离高速道路过近； 定位原则： 2.0容积率造就多元化产品线社区； 高附加值产品提升社区整体品质。;「充分竞争市场的产品生存之道」; 考虑现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升项目整体品质，联排别墅打造纯低密度高端社区形象。;规划方案;定位方案建议;定位方案建议;定位方案建议;住宅产品线： 花园洋房+小高层公寓+高层公寓;花园洋房 高层公寓 会所;城市道路 小区主要道路;主入口;景观设计原则;中央公园式景观;公寓——中央公园式景观; 依建筑排布形式围合成组团景观，形成大片绿地，为住户的休闲、交流沟通提供安逸亲切的场所。 ;宅间绿化;花园洋房——组团式景观;居住建筑之间，种植自然形态的花草、灌木、藤架等，并结合建筑小品加以处理，成为融休息、观赏、活动、交往为一体，富有特色的庭院绿化。 ;小区道路及两条步行道两侧的成排绿化，贯穿整个社区的绿化系统。