第四章-房地产交易.pptVIP

第四章 房地产交易 掌握房地产转让的基本流程； 熟悉商品房买卖合同； 熟悉房屋买卖合同； 掌握房屋租赁的基本流程； 熟悉房屋租赁合同； 掌握房地产抵押的基本流程； 熟悉房地产抵押合同 房地产交易：是一种特定的法律行为，是指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，主要内容包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 一、房地产转让的基本流程 （一）房地产转让的含义和形式 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让的方式？ 1、买卖 2、赠予 3、交换 4、以房地产抵债 5、以房地产作价入股或作为合作条件而使房地产权属发生变更的; 6、因企业兼并或合并，房地产权属随之转移的。 （二）房地产转让的一般流程 1）房地产转让当事人签订书面转让合同； 2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； 3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； 4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； 5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 基准地价的作用： (1)建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务; (2)为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据; (3)充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式; (4)为征收土地税费提供依据; (5)是政府制定协议出让最低价标准的依据; (6)为政府管理地产市场提供价格数据; (7)为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。 2009年天津市中心城区基准地价 房地产税费种类 （三）房地产买卖的基本流程 房地产买卖是房地产转让最基本的形式，是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。 房地产买卖的类型：商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。 1、商品房预售基本流程 商品房预售是指房地产开发企业在取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或价款的行为。 商品房预售的条件（三证）: （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 选址意见书、建设用地规划许可证是取得建设规划许可证的前提。 建设单位或个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。 施工许可证是施工合法的依据。 商品房预售的一般流程为： 第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘； 第二步，预购人查询该楼盘的基本情况； 第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同； 第四步，办理预售合同文本登记备案； 第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋； 第六步，与开发商签订房屋交接书； 第七步，办理交易过户、登记领证手续。 我国法律除了制定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。《房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第27条、原建设部《城市商品房预售管理办法》第10条都有相应的关于商品房预售合同登记备案的具体规定，且已明确规定登记备案时间为预售合同签订之日起30日内。 房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。 哪些情况应申请初始登记？（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。 2、商品房预售合同转让基本流程 商品房预售合同转让是指商品房预售合同经登记备案后，买受人将其向