房地产经纪基本业务.pptVIP

第五章 房地产经纪基本业务 本章学习要求 掌握房地产房地产居间业务与房地产代理业务； 熟悉二手房经纪业务门店设置的工作程序和区域选择； 熟悉二手房经纪业务门店的选址、布置和门店的租赁； 第一节 房地产经纪基本业务的分类 第二节 房地产代理业务 一、房地产代理的内涵 1、代理关系 通过代理人的代理活动而在被代理人、代理人以及第三人之间产生的关系叫做代理关系。 代理关系的主体： 代理人（受托方） 被代理人（委托方） 第三方（相对人） 代理关系的构成 代理人与被代理人之间的关系 代理人与第三方之间的关系 第三人与被代理人之间的关系 2、房地产代理 是指以委托人名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。 二、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分 卖方代理（房地产开发商、存量房所有者或出租房屋的业主） 买方代理（需要购买或承租房屋的机构或个人） 2、按照代理客体划分 商品房销售代理 商铺代理 二手房代理 房屋置换代理 3、按照代理业务客体交易形式划分 销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理 商品房销售代理形式 独家代理 共同代理 参与代理 独家代理 独家代理是指房地产开发企业或房地产所有权人，将房屋的出售(租)权单独委托给具有房地产经纪资格的机构代理，由此产生的风险和收益按事先达成的协议共同分担的一种代理。 共同代理 是指房地产开发企业或房地产所有权人将房屋出售(租)权同时委托给多家具有房地产经纪资格的机构，并按谁先代理成功，谁享有佣金；谁代理成功量多，谁多得收益的原则进行操作的一种代理方式。 参与代理 是指房地产经纪人参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理公司或共同代理按参与代理协议分配佣金的行为。 房屋置换 房屋置换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是货币与实物和实物实物两方面内容的交换方式。  三、 房地产代理业务的基本流程 1．房地产代理业务开拓 2．房地产代理业务洽谈 3．房地产查验4．签订房地产代理合同5．信息收集与传播6．方案设计与推广7．买方或承租方看房8．房地产交易谈判及合同签订 9．房地产交易价款收取与管理10．房地产权属登记（备案）11．房地产交验12．佣金结算13．售后服务 1．房地产代理业务开拓 由于房地产代理业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。 代理业务开拓的关键是争取客户。 2．房地产代理业务洽谈 首先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。 其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。 第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。 最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。 3．房地产查验 ?房地产查验的主要内容 ?委托房地产的物质状况 ?委托房地产的权属情况 环境状况 房地产查验的基本途径 ????1.文字资料了解 ????2.现场实地察看 ????3.向有关人员了解?? 4、签订房地产代理合同 签订房地产代理合同时，首先要选定合同文本。 其次，对代理合同中的相关条款，双方要仔细斟酌，共同协商确定，代理合同要尽可能详细地规定委托代理双方的自身权益和义务。 最后，把签订好的代理合同交至当地房地产登记机关进行合同备案登记。 5．信息收集与传播 房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集以下三方面的信息：(1)标的物业信息： 物质、权属、环境等状况(2)与标的物业相关的市场信息：供求信息、价格信息、竞争楼盘状况等 (3)委托方信息： 委托方的类型、信誉情况等 6．方案设计与推广 房地产经纪机构针对委托代理房地产的特点，制订房地产营销方案，并对方案进行执行和推广的过程。 目前这一环节主要在商品房销售代理业务中存在。 7．买方或承租方看房 无论作为买方代理，还是卖方代理，房地产经纪人员都有义务引领买方（承租方）全面查验标的物的结构、设备、装修等实体状况、使用状况、环境状况，并充分告知与该物业有关的一切有利或不利因素。 8．房地产交易谈判及合同签订 当客户对房地产经纪机构所代理的房地产达成初