苏州新区新景天2007-B-23号地块住宅项目营销企划代理报告课件.pptVIP

新区新景天2007-B-23号地块住宅项目营销企划代理报告;;;宏观经济分析;苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境;大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展;人民生活水平得到提升，将有效地带动房地产市场的发展;随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化; 第二产业的强势发展，整个城市是一个大型的外向型工业生产基地，势必带来人口的迅速增加，城市化进程得以加快。但同时也意味着苏州对外资的依赖性过大，受国际环境的影响较大，未来的风险加剧。 从苏州各个产业的投资倾向来看,第三产业投资额的增长比例最快，将会在近期产生新的富裕阶层，这些富裕阶层也成为房地产市场的一大购买群体。;苏州吸引外资的潜力强大，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一;私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源;苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础;城市发展分析;苏州临近上海，接受上海的产业辐射，是长三角重要的城市之一;区间交通规划;“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。 “东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。 “北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。;轻轨四条线路总长135.3km，车站105座，形成两纵两横“井”字形总体布局。其中1号、3号线贯穿区域。轻轨的规划发展促进房地产市场良好发展，成为苏州指标性市场，也成为苏州人理想置业的区域;高新区未来长期规划——商业集中化、居住郊区化，为片区房产市场发展提供了良好的机遇;苏州城市未来发展分析小结;政策背景分析;07年9.27新政影响分析;苏州市场乃至全国房地产市场量价齐跌，中央和地方政府开始救市行动;政府加强市场监管力度,督促市场回暖,以期带动其他相关产业发展,保持宏观经济平稳运行;经济宏观 总体向好 增速减缓;房地产运行分析;08全年市场行情低迷，土地成交量急剧萎缩，其中商业办公用地比重在今年明显增加;由于挂拍底价的不断提高，08年度住宅用地平均楼面价达到2694元/㎡，比07年上涨15%，处于01年土地出让实行“招拍挂”至今的最高点;二级房产市场分析;受宏观经济周期、购买力下降等不利影响，市场有效需求增长缓慢，08年成交量出现下滑，而09年由于受政策带动、房交会的举办等影响下，成交量出现回升;09年苏州住宅成交均价走势比较平稳，在6400元/平米左右浮动;3月新区市场的公寓存量面积占到整体市场的15%，主要集中在浒墅关板块;新区市场总体比较稳定，供应和销售量表现也均较平淡，除后期有政策性住房的大量上市，累计供销比基本保持平衡;受别墅和定销房的影响，新区住宅均价起伏较大；不过受到周边区域竞争市场的影响，新区的均价短期内还有下降的空间;新区公寓存量以60-90平米的中小户型为主，占到整体比例的32%，可见新区中小户型供应量较大，而大面积产品比较稀缺;市场竞争分析;区域格局界定;板块产品分析;通过对整个新区市场的考量，鉴于各板块特性明显，我们认为竞争主要来源项目所在板块，而在产品的竞争中，竞争压力主要来自于多层、小高层产品;竞品个案选取;浒新·金榈湾——地中海风情大型综合社区;日期;户型方正，居住舒适度较高；储藏空间充足，南北阳台实用性强;项目开盘后，多层房源在08年上半年取得快速去化，后期由于受到市场环境影响整体去化速度放慢，今年年初销售回升，从08年8月至今，月均销售量为26套;新港名墅花园——新区早期大型综合生态社区;预售时间;户型面积偏小，空间利用率较高，但是阳台和飘窗等附加值较少;项目开盘前期销售情况较好，08年下半年去化速度明显放慢，今年年初销售略有回升，从08年8月至今，月均销售量仅为10套，去化情况一般;金光大道（文昌花园）——拆迁安置小区包围的法式主义社区;重点竞争个案;项目的客户积累期较长，以较低的价格入市，使得本项目的整体销售速度较快，但随着积累客户的全部释放，本项目的销售速度也相应减缓;项目产品设计上，空间利用率较高，在三房产品方面，既有经济型的，也有舒适型产品，满足不同置业目的客户的需求;惠泽云锦城——紧邻新区首座城市生态公园大白荡;重点竞争个案;本项目在市场低迷情况下开盘，