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基于房地产金融发展视角对我国小产权房问题的思考 　　摘 要：文章从房地产金融发展的视角分析了我国小产权房问题的成因，并提出了解决我国小产权房问题的思路，旨在建立房地产稳定发展的长效机制，不断满足群众的住房需求。 　　关键词：房地产金融 小产权房 现状 成因分析 解决思路 　　中图分类号：F285 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2015）08-270-03 　　近年来，随着我国城市化进程加快，房地产行业快速发展，房地产金融在社会经济发展中发挥越来越重要的作用。与此同时，我国小产权房在多方利益博弈中产生并且规模急剧扩张，成为亟待解决的难题。本文从房地产金融发展的角度探析了我国小产权房问题产生的原因，提出了解决问题的思路。 　　一、小产权房问题现状 　　小产权房是我国特有的现象，始于20世纪90年代。它不是法律概念或学理上的专门术语，是人们在社会实践中逐渐形成的一种约定俗成的称谓，指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委颁发，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管部门不会给予备案。目前小产权房不给确权发证，也不受法律保护。 　　1.数量庞大。据资料显示，1995―2010年我国小产权房竣工的建筑面积达7.6亿平方米，约占同期城镇住宅竣工面积的8%。北京市场小产权房约占楼盘总量的20%左右。成都市小产权房已经占到整个成都商品房的30%左右。在太原不合规的销售住房大约占到整个住房数量的50%，其中20%是小产权房。一些城市占到存量房的40%甚至50%。一些机构和学者对小产权房数量有更高的估算。从发展趋势看，在国家城镇住房保障体系尚未健全、城乡居民住房需求旺盛的情况下，小产权房仍有巨大的需求空间。 　　2.开发混乱。小产权房开发主体众多，开发名目繁杂，开发过程涉及乡镇政府、村集体与开发商、社会投资者等众多主体，借旧村改造、城中村改造等各种名义开发，多种利益关系相互交织。 　　3.涉及面广。据资料显示，我国小产权房存量达7000万套，涉及近7000万个家庭，工人、农民、国家公职人员都有涉及。小产权房一定程度上满足了低收入群体的住房需求，也是其中多数人的无奈选择。大量中低收入者冒险去购买，反映了民众对住房改善的强烈需求，一定程度上反映出对现实住房制度和房地产金融发展的不满。 　　4.缺乏有效的房地产金融支持。小产权房有大量的市场需求，开发建设需要投入大量资金，已逐步形成了特有的融资和销售方式。但受法律和制度限制，小产权房不能通过正规的渠道融资、担保和流通，渴求金融支持。小产房对市场要素的占有，也反作用于我国房地产金融发展，使房地产金融发展空间受限，业务覆盖不全面，金融风险加大。 　　二、小产权房问题成因分析 　　小产权房的成因很复杂，是制度、市场等多种因素综合作用、各种利益交织的结果。本文侧重从与房地产金融相关的方面来分析。 　　1.管理制度的城乡二元结构是形成小产权房问题的根源。小产权房造成的因素最根本的有土地制度和行政管理制度。目前，我国土地管理形式有两种，城市土地由政府直接管理，农村土地由农村集体管理。但农村集体对于其所拥有的土地没有处置权，不能随意买卖和转让。加之我国严格实行土地用途管制，限制农用地转为建设用地。而农村集体既是一个自治组织，又是一个经济组织，在市场经济条件下，必然追求自身组织的利益最大化。城乡房地产市场互为封闭，城市和农村、市民和农民的住房保障制度差别化对待。小产权房之所以长期难以根除，根本原因在于城乡土地管理体制的二元结构为其提供了生存空间。 　　2.政府作为不到位对形成小产权房问题有不可推脱的责任。小产权房出现20多年来，围绕小产权房问题解决采取的举措很多，但小产权房规模不断扩张且没有减缓的势头。政府出台了大量的文件和政策，但小产权房问题非但没有解决，而是问题积累越来越多、越来越棘手。政府作为不到位在小产权房问题解决方面有较多的体现，民众住房改善的需求没有得到有效解决，对小产权房不认定合法但在水电路等公用设施方面又给予配套，并没有采取综合措施有效制止违法的继续。乱作为和权利寻租等腐败现象更加剧了小产权房问题。太原市从2003年启动“城中村”改造，基本徘徊不前。到2014年的11年来只完成3个村整村改造，仅占应改造村数的1.7%，仍有170个“城中村”。太原市“城中村”人口加上棚户区居民，占太原总人口的33.1%，1/3的城市居民生活在“这么差、这么恶劣的环境中”。“城中村”的现状，给人一种没有人管的感觉。各地城中村改造的腐败案件很多，2015年5月17日，在百度中输入“城中村改造腐败”相关结果约455000个。 　　3.市场需求旺盛和房价上涨过猛是形成小产权房问题的直接诱因