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基于房地产企业项目管理探讨 　　摘要：阐述了地产项目工程特点，做好前期市场调研，把握好投资、质量、进度三大控制要点，与施工合作企业实现互利共赢。 　　关键词：房地产企业；项目管理；控制 　　中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　近年来，受益于经济的持续增长，城市人口规模越来越大，城市建设也不断扩张，房地产业在国民经济中具有举足轻重的作用。据统计, 房地产行业直接或间接影响了60多个行业，诸如钢铁、机械、建材、化工、纺织、陶瓷、家电一系列的发展。08年美国次贷危机以来，房地产行业在稳定国民经济方面取得了卓越贡献。 　　一、房地产建设工程管理的特点 　　(1)目标一致性。投资、质量、进度三大目标在工程管理项目控制管理过程中存在相互制约的关系。从原则上, 应以质量第一。当进度目标和投资目标发生冲突时, 应结合具体实际情况和项目的特点, 整体考虑, 侧重某一目标取得较好的效果。 　　(2) 高风险性。风险包括以下六个方面的内容: 融资风险、自然风险、管理风险、工程风险、市场风险和政策风险。风险具有不可预见性和难以控制性特点, 因此, 建设工程风险管理的研究和有效实施是个专项课题。 　　(3) 保值增值性。保值增值是房地产商品的特性之一。在不投入资本的情况下, 持有者在持有房地产商品期间只要把手中的房地产再投入流通, 将房地产的商品形态变成货币形态, 它的价格会增高而不会降低, 这就是房地产保值增值的含义。 　　二、房地产企业开发环节 　　1．工程实施前期 　　1.1 市场调研阶段 　　市场调研是房地产开发工程实施前期重要的一个环节。选择投资意向、研究项目的可行性、确定项目开发方向是市场调研的过程。房地产开发企业必须组织人员进行认真细致和有效的市场调查。调查人员必须具有专业知识或者是具有专业资质和实力。可以是从国家、省、市等单位的相关人员。能够从政治法律环境、社区环境和房地产需求、消费行为方面对消费者各方面的需求做解答。比如:房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见, 以及新技术、新产品、新工艺、新材料的接受程度。此外还有关于房地产产品应用的情况。将调查收集的资料进行整理、统计和分析, 利用去伪存真、去存取精的方法, 使感性认识上升到理性认识, 从而取得质的飞跃。保证了资料的完整性, 系统性和可靠性。有关人员在这基础上写出书面报告, 将调查结果提供给决策者。方便正确找寻住房开发的最佳市场切入点从而有利于组织生产经营, 开拓市场, 提高企业的市场占有率。 　　1.2 勘察设计阶段 　　勘察和设计需要谨慎进行, 专业的勘察和设计单位才能给房地产开发安全的保障。无论是建设场地和工程总平面图布置, 还是建筑的具体设计都应进行多方比较, 选取经济合理和技术先进的最佳设计方案才能提高工程建设投资效果。对造价和财务等方面是在设计阶段房地产开发企业应组织技术人员共同参与全过程设计。全方位考虑, 使设计一开始就建立在健全的经济基础上。在设计阶段能够充分认识经济后果, 确保设计方案体现技术与经济结合的效果。 　　1.3 招标阶段 　　熟悉设计图纸, 认真编制招标文件, 仔细审核中标单位报价书中的工程量、单价, 粉碎投标单位采用投标策略对工程造价控制的的企图。编制工程招标文件需要注意一下方面:(1)保证招标文件的质量。工程量清单应项目齐全、数目准确, 避免错项和漏项。(2)控制造价下限, 编制好招标制价或标底。(3)合同内容应具体而明确。包括工期、质量、造价、材料设备供应、工款支付、竣工验收、质量保证期、违约责任等。(4)防止施工单位串标、围标。选择由专业人士组成是评标小组评审的合理最低投标报价人或投标报价最低的人作为中标单位。 　　2．工程施工阶段 　　质量、进度和投资是工程建设的三大目标。工程实施阶段要加强监督和管理职能, 从控制质量、进度和投资方面全面组织协调,用系统的观念、理论和方法进行管理。 　　2.1 质量控制 　　坚持质量优先的原则。要深入施工场地掌握工程动态, 对施工进行监督管理, 既是发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定。检查所选的材料和设备质量是否合格, 对施工过程中的质量进行评估。并将取得的信息与承包商履行的职责程序和国家有关规范、技术标准进行比较, 及时发现和解决问题, 减少经济损失。 　　2.2 进度控制 　　施工进度必须与工程项目的性质和规模、工期、人数、设备、材料供应、气候条件等等各方面相符合。优化承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划, 选择合理的人力、物力、财力方案。安排监工人员到现场监督, 并定期上交进度报告。 　　2.3 投资控制 　　以最少的投入收到最大的效益是每个投资方所追求的目标。所以降低成本增加收益也是房地产开发的一个致力追