房地产经营法律问题指引.pptVIP

房地产公司法律问题指引 依据与目的 国家现行房地产行业法律法规 房地产行业实践中的从业经验 进行总结完善 为集团公司提供法律指引 (4）地下管线、埋藏设施信息资料的提供，土地交付日期等都要在合同中明确。 （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 划拨用地转让需要政府批准，并补办出让手续。 上述条件为法律为禁止炒卖土地所做的规定，乃法律的强制性规定，不具备上述条件的土地使用权转让行为无效。值得注意的是，司法实践中，为了避免过多的无效合同给双方造成损失，司法解释对上述规定作了灵活处理，即只要在开庭时具备了上述条件，即可认定转让合同有效。 另外需要说明的是，投资总额是一个软约束条件，实际上很容易变通。 在建项目转让 在建项目的现状 （1）规划参数、并列明所取得的批文 （2）项目动拆迁、开发情况（停工、缓建） （3）项目所涉及土地及在建工程的权利限制 在建项目转让需要明确的几个重要问题 转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等； 项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件； 转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式； 项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人； 项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除； 房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。 股权收购 目标公司的现状 （1）土地开发、报建手续 （2）项目所涉及的土地有无抵押 （3）项目公司的资产状况 （4）项目公司的或有债务 项目合作开发 项目合作开发的方式 （1）法人型合作开发 合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。 （2）合伙型合作开发 合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。 法人型项目公司合作 土地方和投资方组建项目公司 双方的股权按照各自的出资确定 项目公司的章程 融资责任的承担 合伙型合作开发 合伙协议的内容 （1）双方的出资额、出资方式、违约责任 （2）项目以哪方的名义开发(一般土地方具备资质）、对外民事责任的承担 （3）双方的职责，具体包括开发手续、项目建设管理、销售事项由哪方负责办理 （4）合伙方分成的形式。分房、分销售款的比例。 合伙开发需要特别注意的几个问题 项目开发报建手续一般以土地方名义进行，如果是以投资方，则需要办理土地过户，缴纳契税。如果土地方没有房产开发资质，应该申请。 所有报建手续（规划、开工）、对外签署合同都是以土地方名义进行，相应对外的法律责任应该由其承担。投资商可以在房产商对外合同中作为代为付款的第三人。 经营管理权问题要明确。投资方的经营管理与监督。 融资责任的承担。 分房的方式。最好是约定分房屋销售款，分房需要缴纳契税，分利润容易被掌管项目开发经营权的一方操作。分房屋销售款需要特别约定房屋销售的周期、销售款资金的共管责任、尾盘的处置办法。 房地产销售法律问题 房地产广告问题 （1）广告宣传的时间。按照相关法规规定，未取得《房屋预售许可证》不得作广告，否则承担行政处罚责任。 （2）广告的原则。广告内容不能太具体，确因售楼需要对房屋及其相关设施有详尽说明时，最好同时注明“一切以政府批准的规划为准或者仅供参考字样”。 认购协议 性质：认购协议实际上是房屋不具备预售条件时，开发商变相回笼资金的手段。法律并不禁止，但是，地方政府出台了一些政策甚至规章将认购行为视为违法，予以取缔与处罚。所以，认购协议要谨慎签订。 内容：(1)双方当事人名称、地址、联系方式（2）房屋的基本情况（3）房屋的计价方式及总价款（4）定金的交付（5）签署房屋预售合同的时间 认购协议的履行 按照认购书规定的时间通知认购人前来签订合同。 如果认购人没有按照规定的时间地点前来签订合同，注意保留认购人违约的证据。 认购人在开发上的售楼簿上签名，即可表明认购人履行了认购协议的商洽义务，否则，视为认购人违约。定金不予退还。 买卖合同及补充协议 买卖合同一般采用国家示范文本。 需要特别明确 的问题： 1、电子防盗门对讲系统、红外线监控设施、有线电视安装费、管道费用是否包含在房屋总价款中。 2、房屋的交付标准、标准的凭证（是竣工验收合格证还是备案表） 3、房产证的