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房地产企业加强现金流管理的重要性分析 　　[摘 要]房地产行业是一个资金密集型行业，虽然各房地产企业都知道资金对于房地产开发的重要性，但在实际的经营管理中，却还常常会遇到现金流管理问题，甚至有些房地产企业发生资金链断裂的惨剧。这是因为房地产项目有自身的开发特点，前期投入巨大，但项目利益回收却较为缓慢，若没有一个有效的、全面的现金流管理方案是很难支撑到房地产项目顺利完成的。因此加强现金流管理成为各家房地产企业必须面对的重要课题。 　　[关键词]房地产企业；现金流；现金流管理 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.43.153 　　相较于其他行业，房地产企业对资金规模和流动性要求很高，具有投资总额大、运营风险高、投资回收周期长的特点。能够获得充足的现金流支持是房地产企业持续快速不断发展的原动力。因此，现金流是房地产企业的命脉所在。 　　1 房地产企业现金流特点 　　房地产企业按照产业链可以分为三个阶段：前期的拿地置业阶段、中期的物业建造开发阶段和后期的销售和运营阶段。由此，房地产企业的现金流大致呈现下述三个特点。 　　1.1 投资总额大 　　随着房地产市场的火热，人们对房地产投资的热度不减，房价居高不下，房地产企业踊跃拿地，尤其是在北上广深等一线城市，更是动辄十几亿、几十亿的土地款天价。这无疑对房地产企业的现金流产生极大的影响，再加之后续的开发建设，对资金的需求十分巨大。而且从融资角度，目前金融机构要求开发商至少自筹项目总投的30%以上的资金。这些原因都导致需要房地产开发企业前期对项目投入巨额资金。 　　1.2 运营风险高 　　房地产行业在国民经济发展中具有十分重要的作用，受政策调控影响十分明显，而且整个行业也告别了暴利时代，进入到“白银时代”，人们对房地产市场也有了较为理性的认识，随着市场的转冷，房地产企业的利润率也随之下降。但房地产企业不能随意叫停已经开发的项目，只有持续不断地投入开发，至于是否能按计划及时去化并收回资金，这是无法预见的。所以房地产企业面临着巨大的政策风险、市场风险以及开发风险，而这直接对企业的现金流安全产生正向作用。 　　1.3 投资回收周期长 　　房地产行业有自己的行业特点，从拿地到销售、清盘决算前后横跨至少三年时间。而这中间还要看是否能按照开发节点完成。若销售不畅必然会延长现金流的回正时间，而且根据目前的按揭政策，商业的按揭款发放要等到竣工备案，而这都使得房地产行业的投资回收期的延长。 　　2 目前房地产企业现金流管理现状 　　2.1 房地产企业现金流受外部因素影响较大 　　这里主要是国家政策性调控影响十分巨大，尤其是对行业的税收政策调控，金融政策的调控影响是十分直接的。当宏观政策对房地产行业是积极的，则会对房地产企业的现金流入有促进作用，反之，则会收紧房地产企业对外获取资金的渠道。这是房地产企业必须要面对且无法规避的。 　　2.2 房地产企业资金来源单一，融资渠道狭窄 　　我国房地产企业的资金来源主要有开发贷款、利用外资、自筹资金、销售款等，而其中一半以上均来自银行。银行资金一直是房地产企业的主要资金来源。2014年年末，主要金融机构人民币房地产贷款余额17.37万亿元，同比增长18.9%，其中房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%。除此之外，房地产企业的资金来源还有信托公司、公开市场、私募基金等渠道，但相较于银行资金的占比要小许多。银行出于自身贷款的安全性考虑，严控房地产贷款风险，尤其是继续强化“白名单制”管理，使得大量的中小开发商获得银行资金的难度加大，从其他渠道借贷成本高企，过高的利息支出使原本紧促的现金流雪上加霜。 　　2.3 房地产企业现金流管理理念落后，抗风险能力弱 　　根据国家第三次经济普查显示，截至2013年我国登记注册房地产企业合计13.2万家，而这其中大部分是中小开发商，其中具有一级资质的才2064家，二级资质的企业才1.2万家。由此可见我国房地产企业目前大部分企业的从业资质较低，规模较小，与大型房地产企业集团相比，远没有建立起现代化科学的管理体系，更无法谈及对现金流的科学化管理。远没有大型房地产企业集团的综合实力，加之疏于对现金流的科学认识，在市场严峻的情况下肯定会有一批开发商现金流枯竭而死亡。 　　2.4 房地产企业现金流管理手段落后，没有建立完善的资金管理体系 　　我国房地产业发展迅猛，加之民众对房屋居住、投资的需求旺盛，导致开发商房屋不愁卖，在市场一片向好、行业利润丰厚、金融机构追捧的情况下，很少企业想到要建立完善的资金管理体系。一些房地产企业还是沿袭“看天吃饭”的老观念，没有严格的预算执行制度，甚至没有专门的资金管理团队。认为市场不好自有国家来救，但由于自身功夫不硬，而遗憾地倒在了黎明之前