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房地产企业项目成本的管理与控制 　　[摘 要]成本的管理与控制是企业经营管理中重要一步，是确保企业高效运转的核心竞争力，房地产企业也不例外。房地产的开发是一个资金运作很密集的高风险经营过程，所开发的项目整个生命周期很长，项目成本涉及到的范围很广泛，所以，房地产项目的成本管理是房地产经营管理中的重中之重。本文从房地产项目开发过程中涉及到的整个过程，即立项、设计、招投标、施工、结算等整个生命周期内的成本管理和控制进行了详细的分析。 　　[关键词]房地产；成本；管理；控制 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）33-0212-01 　　随着全球经济的快速发展，在过去的十几年，房地产行业被炒得很热，但是近几年，房地产企业之间的竞争越来越激烈，在市场趋于饱和的状态下，房地产行业的发展也遇到了瓶颈。如何在经济市场的行业下能够提高企业的竞争力也成为众多房地产公司所面临的共同问题。在合理、合法、项目质量达标与房屋安全状况良好的情况之下，对房地产项目成本管理和控制进行研究，能够为企业节省投资，还能为公司招揽更多的客户，赢得良好的口碑。既让客户住上了便宜、舒适的房子，也让房地产公司能获得了相当不错的利益。 　　有效的成本管理和控制，直接影响这房地产企业利润空间，甚至直接关系到企业的生存和发展。房地产的成本管理与控制需要整个公司员工的配合，属于全员成本控制；同时成本管理与控制贯穿了项目开发的整个生命周期，本文从开发项目的立项决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和结算阶段分别进行了阐述。 　　一、立项决策阶段的成本管理与控制 　　项目开发初期的立项决策对房地产企业的发展具有很重要的意义。所以项目的立项决策要经过严格的评审、测算流程。在项目的立项之初，应建立成本管理控制体系，实行岗位分工控制，由成本部牵头，联合各个平行部门，对项目的决策控制、规划控制、投资控制、营销控制进行明确分工，积极做好项目决策前的准备工作。拿地之前，前期部要认真做好市场研究，掌握相关的信息资料，了解目前的市场需求及发展前景，然后进行拿地测算，事先确定好项目的利润率和概算成本，便于在后期开发过程中作为指导性的依据。通过测算，合理确定项目的规模及建筑标准，并编写具有可行性研究报告，开会讨论并优化立项方案。在完成市场调研后，结合项目的实际情况，在满足规划要求的前提下选用各种分析方法进行多方案技术、经济比较，在降低成本上下功夫，追求利润最大化。通过方案优化使工艺流程尽量简单，各种配套设施更加合理、实用，并使广大购房者能够接受，从而节约大量资金。 　　综上所述：项目立项决策阶段成本控制的关键包括：1.加强项目立项的可行性研究；2.做好项目投资估算的成本控制。 　　二、设计阶段的成本管理和控制 　　1、方案设计阶段的成本管理和控制 　　在方案设计结算，营销部门要做好项目市场调研，分析目标客户需求，产品市场定位要准，包括项目户型、面积、配套设施等，避免施工阶段发生较大的施工变更。 　　2、施工图设计阶段的成本管理和控制 　　施工图设计完成后，整个项目造价的70%-80%已基本确定。剩下的就是施工阶段产生的设计变更、签证和不可预见费等，所以项目的成本管理和控制主要集中在施工图设计阶段。目前房地产一般推行优化设计方案和限额设计来对施工图阶段的成本进行管理和控制。 　　通过设计方案的对比，运用价值工程原理优化设计方案和技术经济评价，对项目的功能和成本两个方面进行综合的对比分析，取消不必要的功能费用，从而达到对成本进行控制的目的。 　　房地产公司应当编制同一的成本限额标准，统一限额设计指标、统一目标成本的编制及审核。在满足设计质量和功能的前提下，通过优化设计，限制每平米的钢筋含量、砼含量、单位施工图预算指标等对工程造价影响比较大的指标。在与设计院签订合同过程中，就将设计限额指标要求放进去，并对设计院提出相关的奖罚措施，能够大大加大设计人员的积极性，对后期的成本控制也起到了很多作用。限额设计将成本管理人员的工作重心前移，在施工图设计阶段就进行成本管理和控制，做到项目技术与经济的统一。另外，出蓝图之前，要组织营销、成本、工程等部门对施工图进行审核，减少和避免保守设计、重复设计、冗余设计的发生，并且审核是否有可以优化的地方。同时，成本部门要组织人员对钢筋砼指标进行测算，以及方案估算、施工图预算等。 　　三、招投标阶段的成本管理和控制 　　招投标阶段的目的是择优选择材料供应商和承包商，合理确定材料供应商和承包商有利于控制工程造价。招投标阶段成本控制的关键：1、在招投标过程中，要坚持公开、公平、公正的原则，规范招投标程序，加强招投标过程的监督；2、提高标底编制人员和评标人员的素质，避免标底泄露，严格审核清单标底，通过多次洽