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房地产前期策划与规划设计的有机契合评析 　　摘要：一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。本文将探讨产地产前期策划与规划设计的有机配合与契合。 　　关键词：房地产；前期策划；规划设计；契合 　　中图分类号：S757.4+2 　　随着我国建筑行业的发展，建筑工程师应该认识到建筑前期策划的工作内容不仅是落实业主的任务书，而且应该包括对建筑工程项目的可行性研究、项目评估和决策，并且在此指导下进行的项目环境背景分析、市场需求及容量分析、建筑空间规划等工作。前期策划工作的内容比较复杂，但是其主要目的很明确，就是明确项目的构思、确立目标，并对目标进行可行性论证，为项目的批准提供依据，而且根据情况的变化及时调整[1]。 　　1 房地产项目开发前期策划工作的任务 　　主要有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境（能源、基础设施）以及建筑环境（风格、主色调等）等，从而为项目的定义和论证提供资料；项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析，制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析， 可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案，从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程，通过项目策划，可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究，制定方案，为项目实施中的控制提供前提[2]。 　　2房地产项目前期策划存在的问题 　　2.1房地产市场方面 　　中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。 　　2.2发展商存在的问题 　　发展商不重视深人、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。 　　2.3建筑师存在的问题 　　在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深人的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点[3]。 　　3房地产前期策划与规划设计的有机契合 　　在已经取得项目用地的情况下，房地产的前期开发可简化为项目市场策划和规划设计 　　。从机制运作的角度讲，实现项目前期策划和规划设计的密切配合是最大程度上实现成本控制和开发效率的关键。根据市场的专业化运作机制，聘请专业策划机构（外脑）对所开发项目进行市场定位的情况特别适合一些中小开发公司。但对于一个实力较强、开发经验丰富、管理机制健全的开发商来说，也可能是由内脑来完成策划任务。无论采取哪种方式，其结果都是形成一种文本形式的概念性构架。这种概念构架的形成源于对房地产经营的经验积累、源于对房地产市场的准确把握、源于对城市文脉和消费者生活习惯的深刻理解。项目策划的结果是理论构架，如何把理论构架转换为实物模型，是前期开发的另一个重中之重，即：规划设计阶段。规划设计的任务一般由外脑――设计院来完成，由开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。设计院的设计依据往往是根