房地产调控施出“棉花拳”.docVIP

房地产调控施出“棉花拳” 　　吃着肉、端着酒，坐看房价在喧嚣中一骑绝尘……2009年，没有谁会觉得比房地产商们更惬意和欣喜。 　　2009年1～11月，全国省会城市平均房价上涨幅度超过了50%；在主要城市，单个楼盘房价涨幅超过100%的楼盘在10%以上。 　　同样欣喜的还有地方政府。截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排名前20位的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。 　　但2007年曾表示自己最为关注住房问题的国务院总理温家宝坐不住了。随着2009年保增长目标已无大碍，11月28日、12月9日、12月14日，温家宝及国务院会议连续对涨幅过快的部分城市房价进行喊话，并施以组合拳予以遏制。 　　“暧昧”的调控 　　价格直线上升的中国房地产，让美国福布斯预感到了不祥的气息，于是赶忙将其列为全球需当心的7大泡沫之二。 　　不安的也有中国决策层。2009年12月，调控房地产的政策密集出台。12月9日，为抑制狂热的二手房交易，国务院常务会议决定，二手房转让营业税优惠政策终止，征免时限由2年恢复到5年。12月14日，国务院常务会议提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”等四大举措（“国四条”），遏制部分城市房价过快上涨的势头。 　　“12月14日的国务院会议史无前例地重视房地产，把房地产当作调结构的重心。”住房和城乡建设部一位官员对《凤凰周刊》记者表示。 　　中国社会科学院原工业经济所所长吕政对《凤凰周刊》记者明言，2010年中国要推动自主创新和产业结构升级，那就必须把房地产业的超额利润降低到所有行业的平均利润水平上，“否则大家通过理性选择，还是会把钱投资到房地产上”。 　　但是，复杂的考量，使得表面热闹的调控之箭，落地时很是无力。 　　“2005、2006年，调控房地产的细则都是由国务院统一公布下发，分署各部委落实。这次不会这样，‘国四条’是抽象的，更多细则是以部委面目出台，”上述住建部官员说，“这样，相比之下，力度下来了。” 　　12月14日的国务院常务会议纪要公报将矛盾性目标并列在一起：抑制投资投机性购房的同时，要支持改善性住房需求。 　　这使得各政策部门面对既要缓解部分城市房价上涨过快，又要保障改善性需求，所能选择的空间只能是把投机性购房从改善性住房需求中剔除出去。 　　然而，改善性需求和投机性需求并不是一个容易划清的界限。 　　“即便是现在很多人说房地产有泡沫，我认为里面还是有很多真实的需求，这一点我们不能否认。”国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣表示。 　　双重目标的重叠，也使得住建部和央行在二套房贷政策这个调控利器上争执不清，最后在12月14日纪要公报上妥协成一句含糊的文字，“加大差别化信贷政策执行力度”。 　　“也就是不会有新政策一刀切，一步到位，比如宣布将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。而通过窗口指导，先力求恢复2007年所确定的二套房首付40%的规定，看市场反映，再决定是否进一步缩紧。”前述建设部官员说道。 　　供求矛盾加剧 　　二手房交易税费的调整并不能有效解决一手房的供给问题。12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”，“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 　　这项举措被认为是对开发商低成本囤地行为的―次重大打击，督促开发商加快开发速度。 　　《凤凰周刊》记者从权威渠道获悉，国土部还正在研究的一个政策是，针对上市公司以获取土地的再融资行为，土地主管部门与证监会将联合审核。此前，证监会已多次暂停审批上市公司获取土地的再融资行为，但这些多数出于资本市场考虑，并没有土地部门的参与。而今后证监会将与土地部门成立一个长效机制，抑制开发商炒地囤地行为。 　　但是对一些国企和民企巨头来说，买地已并不缺钱。“现在我们资金流充裕，银行贷款也容易，提高首付对广东排在前列的地产商影响不大。”一位广东地产商说。 　　开发商的自有资金比例都是20%，普通住宅只需15%，用15亿元资金可以在银行撬动85亿元的贷款，区区50%的拿地首付不在话下。 　　“现在，开发商手里是捏着大把的钱没花。”任志强说。 　　SOH0中国董事长潘石屹表示，土地环节其实有更多办法可以做。比如一级开发商在土地挂牌时设置种种陷阱，如虚高成本，增加二级开发企业的进入门槛；土地上设置障碍，“净地不净”；或在合同中规定一些苛刻的附加条款，如无理的“回购”条款等。这些做法使土地成本的大幅增加和交易难度加大，也使得很多优秀开发商无法进入二级开发市场。 　　任志强认为现在的根本问