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房地产企业针对土地增值税清算的核算管理 　　摘要：土地增值税是国家对房地产进行调控的重要手段之一，为了使得我国宏观调控政策落实下来，提升土地增值税清算管理水平，需要对房地产项目实施分项目清算，更好的引导房地产投资方向。在进行土地增值税清算过程中，清算方式比较多，基于土地增值税清算的严格背景，房地产土地增值税清算需要在严格的环境中开展。 　　关键词：房地产土地增值税 清算管理 房地产 　　一、房地产土地增值税管理分析 　　文章主要通过开发周期来确定房地产土地增值税管理分析，主要是建设前期、设计中期、完工后期这三个环节来确定选择。基于这三个环节进行逐步分析，从而准确的确定影响出土地增值税的关键因素。 　　（一）开发前 　　在进行建设之前，众所周知，一般而言，征税范围比较广，但是这个范围中有一定的限制，征税范围不会包含土地使用权和房产产权都两大内容。因此，当进入立项环节时，一般都需要进行规划开发，这样才能取得科学，合理的建房方案。从这个角度上看，土地增值税不会包含房地产在进行开发之前所产生的闲置费用。在进行开发使用时，需要从各个角度进行分析。这个论证和评估是有必要进行的，企业在进行筹建时，项目发开的费用时常会变得比较模糊，这个可以从期间费用以及间接费用入手解析，因此费用的支出会比较模糊。因此，在进行建设之前，需要对这两个环节进行清晰化区分。 　　（二）建设中 　　建设过程中，如果核算环节不符合相关要求，将不能享受免税优惠政策。因此在进行核算选择时，应该选择合适的增值额核算方式，这样才不会出现不必要的土地增值税开支。从操作上看，进入销售定价环节时，应该充分考虑缴纳成本以及节税收益。为了避免清算后期带来的经济变动，应该在会计处理环节提前提取出税金。因为土地增值税相对于扣除项目而言，需要有相应的凭证，需要进行严格的处理。因此，在发票管理环节中，应该做好质量把关，应该适当进行创新。 　　（三）建设后管理 　　土地增值税扣除备受竣工后的利息费用处理方式影响，因此在进入到土地增值税扣除项目选择时，需要选择正确的计算方式，这样才可以更加准确的做好核算工作，尤其是对利息进行的核算处理。项目工程竣工之后，一般开发商拥有更好的处理方式，他们会根据不同的项目进行处理，因此会导致土地增值税计算准确性受到影响。面对该问题需要公司做好发展战略规划工作，在完成工程后做好土地增值税缴纳工作，一般在缴纳过程中会出现缴纳费用同土地增值费用较高，因此，在进行清算时，应该做好控制工作。 　　二、通过土地增值税管理提升管理效益 　　（一）进入筹备建设环节时，房地产企业可以使用扣除方式加以计算管理 　　核算单位要独立出来，而且分开对现场进行开发管理。这样才可以更加明确开发产品以及管理产品之间产生的费用，一般这费用都是由间接费用以及直接费用组成，然而在现实管理中，这两种费用规划管理不是很明确。甚至变得模糊不清。如果在这个过程中，将核算的开发费用之间纳入核算，就可以在计算土地增值税的同时，将余下的全部余额计入扣除项目，这样就可以享受到加计扣除，这个享受的范围可以达到百分之二十。如果在进行需要明确的是，这个期间的费用计算都可以作为核算部分。因为需要核算人员明确扣除部分跟房地产生产之间有着紧密联系，因为之间会产生利息费用。面对这些利息应该选择合适的核算方式，在进行计算时会发现有的时候会产出一定的限额，这个限额不能在进行土地增值税扣除掉，应该将其纳入其中，这个部分理当保留住，因此，房地产企业在进行筹划时，应该做好缩短筹建工作，这样就可以降低土地增值税费用支出。这个过程还需要做好分区工作，一定要区分项目人员以及总部人员。这个区分可以从成立企业方式加以确定。如果是公司人员，那么需要将其纳入项目人员管理范畴中，这样在进行记账处理时，才可以更加准确的将费用入账，也可以更加间接的明确费用支出。当充分利用了该扣除政策之后，可以适当的增加或者减少，从根本上做好降低增值额工作。 　　（二）企业在选择土地增值税管理时，应该尽量选择具有可行性的研究方式 　　这样就可以有效的避免研究不到位等问题。因为没有可行性的研究方法，一旦某个环节出现问题时，需要在这个部门缴纳高额的土地增值税，这样就可以避免闲置费用支出，也可以降低高额土地增值税问题。 　　（三）降低土地增值税缴纳范围 　　在进入到立项部分时，需要根据不同的实际情况加以规划，降低土地增值税缴纳范围。面对土地增值税降低问题，最常用的主要有这三种方式。 　　三、土地增值税管理方法 　　（一）核算部分 　　进入核算环节时，房地产开发商需要在事前选择出一种有效的土地增值税核算方法，房地产的项目开发内容比较多，一般都人们熟悉的普通住房和非普通住房两种，这两个部分都应该区别计算。如果不能根据对应条款进行计算，那么就无法满足以