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浅析物业管理行业现状及分析 07劳动与社会保障 4 王冰特 物业管理行业是一个新型的行业，但是也是一个快速发展的行业。从1981年3月10日，中国第一家物业服务企业--深圳市物业管理公司成立到现今30年左右的时间里，物业管理已经从一个公司发展为一个行业，“物业管理”这个名词也深入人心，得到了人们的肯定。 伴随着房地产业的发展，物业管理行业也不断地发展壮大，从最初的植根于房地产业，只是一种对房地产的后期服务，到现今的有独立的公司运营，全面介入房地产业的开发销售与售后服务，物业管理行业已经成为大众进行购房并进行消费过程种的重要组成部分。 物业管理行业属于服务行业，因此其服务的质量直接关系到消费者的满意度和大众对此行业的评价。然而由于很多的物业管理公司与房地产商权责不明、服务意识不够、缺乏与消费者之间的合理沟通机制、缺乏合理的行业性法规等原因导致消费者对于物业管理的投诉不断上升，消费者对于物业管理的满意度不高等成为了普遍性的问题。因此，提高物业管理公司的服务水平，为物业管理行业的快速发展制定出合理合规的政府政策是提升物业管理行业形象，加强其国际国内竞争的重要途径 从现实情况来看，物业管理行业主要存在着以下几方面的限制因素 政府的不恰当干预不利于物业管理的发展 现今的物业管理行业的服务价格主要还处在政府定价的机制层面上，这不利于物业管理行业内部竞争。缺乏一个合理的竞争环境，物业管理行业无法自主的运行，更别说提高其效益和水平。再加上物管行业承担了一些本不该属于这个行业承担的社会问题，社会舆论的导向总是向着报道一些负面的物业管理信息，这些都不利于物业管理行业的迅速健康发展。 缺乏明确的权责机制 这一点主要是相对于与房地产业的关系来说。从目前来说，大多数物业管理公司与房地产商有着千丝万缕的关系，因此造成了物业管理公司的独立运行受到限制。尤其是出现责任问题时，开发商与物管公司相互推卸，消费者不知道该如何维权。另一个方面是，很多的物业管理公司只是参与到房地产的后期维护之中，而不能参与到房地产的开发建设与售卖的过程中，因此导致了房地产开发售卖过程中质量问题以及对消费者承诺的事项不能有完全的信息。再一点是社会上普遍缺乏对房地产商与物业管理公司的正确区分，认为房地产使用过程中出现的问题就应该是物业的问题，就应该由物业来解决。物业管理被定义成为一个消费售后投诉机构，因此权责不明问题成为必然。物管承担了很多不必要的责任以及消费者怨言。 适用于物业管理行业的法律法规的不健全 物业管理行业出现的时间不长，目前为止还缺乏相应的健全的法律法规，缺少一个有利于物管行业健康发展的法制环境。消费者与物管公司出现法律纠纷或者物管公司与房地产商之间出现法律纠纷时没有一个切实便捷有效的解决途径，因此造成问题的积压难以解决。 管理人员缺乏适应于物业管理行业的专业知识 由于很多物业管理行业脱产于房地产开发商，而且很多是开发商的后勤部门或者售后服务部门。这些部门的人员并没有相应的管理知识和技能，不能从一个整体的角度来处理问题。而物业管理经理人市场又尚未形成，物业管理公司无法招募到更多的合格的物业管理人才，物业管理水平低下也就成为了一种必然。 物业管理公司职工素质偏低、缺乏服务意识 物业管理公司的岗位很多都属于不需要太多的专业技术的工作。再加上很多的物管公司管理人员对物业工作缺乏正确的认识，认为它只是一个简单的工作。因此招募工作人员时只是从降低成本角度来招募，尤其是保安人员、电梯管理人员等部门，而这些部门又是与消费者直接接触的人员。当这些部门的人员素质低下，缺乏正确的服务意识时，消费者必然会增加对物管公司的不满。物管被投诉的数量上升也就成为了可以理解的事情。 物业管理行业的发展事关重大，因此切实提高物业管理服务水平和质量，为物业管理的发展创造一个宽松的环境是迫在眉睫的问题。推动物业管理的发展，可以从以下几方面进行： 一、放松政府管理，由政府管理变为政府服务 政府的正确引导是一个行业发展的重要外部因素，因此切实提高政府对物管行业的引导，为之服务，创立一个有利于物业管理发展的宽松环境，是推进物业管理行业迅速发展的重要方式。政府需要放开价格管制政策，让物业管理行业自由竞争，提升其服务意识和水平。同时也应该为物业管理公司的成立发展创造有利的政策环境，比如降低其行业进入门槛，提高税收优惠等方面。 二、健全法律法规，明确房地产开发商、物管公司和消费者之间的责任 健全法律法规，明确物业管理公司的责任问题，是提升物业管理公司能力和形象的重要方面。让物业管理公司参与到房地产的开发、销售和管理的全过程，使物管公司由一个单纯的售后服务公司变为一个独立运营主体。实行物管公司、房地产开发商、消费者之间的合同制度，是明确其责任问题重要方法。 三、加强物管人员职业能力和服务意识的培训 物业管理水平的提升，物