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投资性房地产及账务处理 　　摘 要：房地产业是我国国民经济的重要支柱，尤其是全球金融危机以来，我国的房地产也越发显得重要和飞速发展。本文主要论述什么是投资性房地产、投资性房地产的确认、计量及其处置的账务处理。 　　关键词：投资性房地产 账务处理 　　面对21世纪经济环境的急速变化，会计作为一种通用的商业语言，也处于一个动态的、不断发展的过程中，走向多会计淮则的国际趋同。为了与国际趋同，我国颁布了新会计准则，在新企业会计准则中第3号为投资性房地产。 　　房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权（Land use Right）， 因此，房地产中的土地是指土地使用权，而房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 　　投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业的其他资产，这一点可将投资性房地产与自用房地产区分开来。投资性房地产应当能够单独计量和出售，即为出租或增值出售而持有；自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者用于管理目的而持有的房地产。 　　一、投资性房地产的确认 　　投资性房地产主要范围包括：已出租的土地使出权；持有并准备增值后转让的土地使用权；出租的建筑物。投资性房地产只有在符合定义的前提下，且同时满足：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量，两个条件时，才能予以确认。 　　但是需要注意，下列几种情况不属于投资性房地产：房地产开发企业出售已开发完工的楼盘，此搂盘不属于投资 　　性房地产，属于房地产开发企业的产品；企业建造的用于办公的厂房也不属于投资性房地产，属于固定资产；以经营租赁方式租入的土地使用权存转让给其他单位的，不属于投资性房地产；按国家政策规定而认定的闲置土地，不属于投资性房地产。 　　（一）外购的投资性房地产 　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该房地产的其他支出。 　　（二）自行建造的投资性房地产 　　企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 　　例1.某公司采用对外承包方式建造商用楼，用于出租，总投。2009年2月1日支付工程款5000000元，则在采用成本模式下，甲公司账务处理如下： 　　（1）2月1日支付工程款时： 借：在建工程――商用楼5000000；贷：银行存款5000000。 　　（2）2010年其余付款略。2010年12月23日，工程达到预定可使用状己办理经营租赁手续，在建工程余额，则：借：投资性房地贷：在建工 　　（三）作为存货的房地产转为出租 　　例2.某房地产开发公司于2010年7月1日将已开发完成的商品房（写字楼）出租给乙企业，租期2年。该写字楼的账面余额，则2010年7月1日该公司账务处理如下：借：投资性房地产贷：开发产品（库存商品） 　　（四）自用房地产转换为投资性房地产 　　例3.某公司将自用的一栋办公楼从2010年1月1日起出租给某学校，租期3年。租赁期开始日，该办公楼的原价，已提折旧5000000元，未计提减值准备。该公司在2010年1月1日将白用转为出租的账务处理如下： 　　借：投资性房地累计折旧5000000；贷：固定资投资性房地产累计折旧5000000。 　　二、投资性房地产的后续计量 　　企业通常应当采用“成本模式”对投资性房地产进行后续计量，也可以采用“公允价值模式”对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 　　采用“成本模式”进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。主要科目有：“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值淮备”等。 　　采用“公允价值模式”的前提条件，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用“公允价值模式”对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用“公允价值计量模式”，就应当对其所有投资性房地产均采用“公允价值模式”进行后续计量。 　　三、处置投资性房地产 　　当投资性房地产被处